Σχόλιο για το σχέδιο νόμου “Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής νομοθεσίας”

Ο περιορισμός (ουσιαστικά κατάργηση με τον τρόπο που επιχειρείται) της εκτός σχεδίου δόμησης που προβλέπει το υπό συζήτηση νομοσχέδιο θα έχει τεράστιες επιπτώσεις -δυστυχώς δυσμενείς- στην οικονομική ανάπτυξη της υπαίθρου. Δεδομένου ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των πολιτών, ιδιαίτερα των περιφερειακών κοινωνιών, βασίζουν την επιβίωση και ανάπτυξή τους στον τουρισμό και στην με αυτόν συνυφασμένη οικοδομική δραστηριότητα, η εκτός σχεδίου δόμηση καθίσταται ζωτικής σημασίας για τους πληθυσμούς της υπαίθρου.
Πέρα όμως από την οικονομικοκοινωνική σκοπιά του θέματος, ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης με τον τρόπο που προβλέπει το εν λόγω νομοσχέδιο, εγείρει και νομικής φύσης σημαντικότατα ζητήματα. Ειδικότερα:
Σύμφωνα με το άρθρο 34 του υπό συζήτηση νομοσχεδίου («Μεταβατικές διατάξεις») γίνεται μια προσπάθεια να χρυσωθεί το χάπι προβλέποντας δήθεν μια περίοδο χάριτος 2 ετών, όπου υποτίθεται ότι διατηρείται η οικοδομησιμότητα γηπέδων, η οποία καταργείται με το υπό κρίση νομοσχέδιο. Πέρα από το γεγονός ότι η διετής αυτή προθεσμία ουδόλως προσδίδει νομιμότητα στην όλως παράνομη, αντισυνταγματική αλλά και ανήθικη απαξίωση της ιδιοκτησίας χιλιάδων Ελλήνων πολιτών, αποτελεί και κοροϊδία, καθώς η προθεσμία αυτή δεν αφορά μεγάλο μέρος των θιγόμενων ιδιοκτησιών. Συγκεκριμένα, δεν εμπίπτουν στην διετή αυτή «περίοδο χάριτος»: α) τα ακίνητα χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. που προϋφίστανται της 17-1-1978 και β) τα χωρίς πρόσωπο προϋφιστάμενα της 24-4-1977 γήπεδα εντός της ζώνης των 500 μ. από τα όρια εντός σχεδίου περιοχών και οικισμών, με ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., τα οποία, όπως γνωρίζουν όλοι, αποτελούν την πολύ μεγάλο μέρος των εκτός σχεδίου γηπέδων που σήμερα είναι άρτια και οικοδομήσιμα και μετά την ψήφιση του υπό συζήτηση νομοσχεδίου καθίστανται άμεσα άχρηστα και σε κάθε περίπτωση όχι κατάλληλα για την χρήση που η πλειονότητα των ιδιοκτητών τους τα απέκτησαν νόμιμα πληρώνοντας σε πολλές περιπτώσεις εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ (και τους αντίστοιχους φόρους), πιστεύοντας ότι ζουν σε ένα ευνομούμενο κράτος το οποίο σέβεται την περιουσία των πολιτών του.
Και στο παρελθόν η Πολιτεία είχε προβεί σε περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, ο περιορισμός αυτός όμως, είχε λάβει χώρα με σεβασμό στην αυτονόητη αρχή της μη αναδρομικότητας του δυσμενέστερου προς τον πολίτη νόμου (όπως στην περίπτωση των εκτός σχεδίου γηπέδων με εμβαδόν 4000 τ.μ., τα οποία παρά το ότι μετά την 1-1-2004 απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, τα προϋφιστάμενα της ημερομηνίας αυτής διατήρησαν την οικοδομησιμότητά τους).
Αντίθετα όμως σε κάθε έννοια δικαίου, αντίθετα στην απαιτούμενη σε κάθε δημοκρατία εμπιστοσύνη του πολίτη απέναντι στο κράτος, με το υπό συζήτηση νομοσχέδιο, τα παραπάνω αναφερόμενα (υπό α και β) γήπεδα ΧΑΝΟΥΝ ΑΜΕΣΑ την αρτιότητα και οικοδομησιμότητά τους με την ψήφιση του υπό συζήτηση νομοσχεδίου και ουσιαστικά αχρηστεύονται. Οι όροι δηλ. της εκτός σχεδίου δόμησης αλλάζουν ουσιαστικά αναδρομικά καθιστώντας μέχρι σήμερα οικοδομήσιμα γήπεδα σε μη οικοδομήσιμους αγρούς! Με τον τρόπο αυτό γήπεδα τα οποία μέχρι χτες κοστολογούνταν σε εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ, εν μια νυκτί θα απωλέσουν το 95% της αξίας τους.
Ακόμα και αν ήθελε υποτεθεί ότι οι εν λόγω διατάξεις έχουν λόγο, σκοπό και νόμιμο έρεισμα να τύχουν εφαρμογής, είναι εκ των ων ουκ άνευ, ότι οποιαδήποτε δυσμενέστερη για τους ιδιοκτήτες ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης θα πρέπει να αφορά το μέλλον και ότι οι όροι δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο απόκτησης των εκάστοτε γηπέδων από τους ιδιοκτήτες τους θα συνεχίσουν να ισχύουν, προκειμένου η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των προϋφιστάμενων του υπό συζήτηση νομοσχεδίου γηπέδων να παραμείνει ανεπηρέαστη, όπως επιτάσσει το Σύνταγμα και όπως συνέβη και με τις προηγούμενες αλλαγές της σχετικής νομοθεσίας.
Eν μια νυκτί απαξιώνεται πλήρως η ιδιοκτησία χιλιάδων Ελλήνων κάτι το οποίο εκτός από αήθες, είναι παράνομο, καθώς σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ. 2 του Συντάγματος η στέρηση της ιδιοκτησίας επιτρέπεται μόνο για «προσηκόντως αποδεδειγμένη δημόσια ωφέλεια» και ΑΦΟΥ πρώτα καταβληθεί πλήρης αποζημίωση στον θιγόμενο ιδιοκτήτη. Πέρα από το γεγονός ότι ουδόλως έχει αποδειχθεί η δημόσια ωφέλεια από την επιχειρούμενη ουσιαστική αχρήστευση της περιουσίας χιλιάδων πολιτών και την συνεπαγόμενη ερήμωση της υπαίθρου, αυτή ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΝΟΜΙΜΗ πριν την πλήρη αποζημίωση των θιγόμενων ιδιοκτητών.
Και μπορεί μεν ο περιορισμός του δικαιώματος της ιδιοκτησίας να είναι θεμιτός όταν αυτό επιτάσσει το δημόσιο συμφέρον, εάν όμως ο περιορισμός υπερβαίνει κάποια εύλογα όρια, τότε θίγονται στοιχειώδεις εξουσίες που απορρέουν από το συνταγματικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας, η έλλειψη των οποίων οδηγεί στην άρση της ίδιας της υπόστασης του. Στην περίπτωση αυτή ο περιορισμός εξομοιώνεται με στέρηση της ιδιοκτησίας και οφείλεται αποζημίωση. Η νομιμότητα περιορισμών στο δικαίωμα ιδιοκτησίας για λόγους χωροταξικούς, πολεοδομικούς ή εν γένει προστασίας του περιβάλλοντος γίνεται μεν δεκτή, όχι όμως όταν προσβάλλει το δικαίωμα στον πυρήνα του, στερώντας από τον ιδιοκτήτη την χρήση της ιδιοκτησίας του άνευ αποζημιώσεως. Ο περιορισμός (ουσιαστικά η κατάργηση) της εκτός σχεδίου δόμησης ουσιαστικά αφαιρεί την εξουσία χρήσης και εκμετάλλευσης του πράγματος από τον ιδιοκτήτη του. Σύμφωνα με την θεμελιώδη υπ’αριθμ. 223/1929 απόφαση της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού, ως στέρηση της ιδιοκτησίας δύναται να θεωρηθεί όχι μόνο η αφαίρεση, αλλά και η κατάργηση χωρίς αφαίρεση του δικαιώματος, μέσω της επιβολής περιορισμών που καθιστούν στην ουσία την ιδιοκτησία αδρανή και μη δυνάμενη να χρησιμοποιηθεί βάσει του προορισμού της.
Αυτό ακριβώς συμβαίνει με το υπό συζήτηση νομοσχέδιο. Και ας μην κρυβόμαστε πίσω από το δάκτυλό μας θεωρώντας ότι ο προορισμός των εκτός σχεδίου γηπέδων είναι η αγροτική τους εκμετάλλευση (η οποία έχει επίσης απαξιωθεί δεκαετίες τώρα), καθώς δεν μιλάμε για αυθαίρετη δόμηση στα γήπεδα αυτά, αλλά για δόμηση που επιτρέπεται βάσει νόμου, για γήπεδα που ο ίδιος ο νόμος τους προσέδωσε την ιδιότητα «προς οικοδόμηση». Εφόσον ο νόμος επιτρέπει την εκτός σχεδίου δόμηση, προφανώς και ο προορισμός των γηπέδων αυτών δεν είναι πλέον (μόνο) η αγροτική τους εκμετάλλευση αλλά και η εκμετάλλευσή τους μέσω της δόμησης επ’ αυτών. Aλλωστε για τον λόγο αυτό επένδυσαν πλήθος Ελλήνων τις οικονομίες τους στην αγορά άρτιων και οικοδομήσιμων εκτός σχεδίου γηπέδων καταβάλλοντας τους ανάλογους φόρους τόσο κατά την αγορά τους όσο και ετησίως τόσα χρόνια, των οποίων η τιμή (και η φορολογητέα αξία τους) θα ήταν σαφώς διαφορετική αν τα γήπεδα αυτά ήταν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα.
Ο περιορισμός λοιπόν του δικαιώματος της ιδιοκτησίας με τον επιχειρούμενο περιορισμό/κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, εξομοιώνεται με de facto απαλλοτρίωση (χωρίς αποζημίωση), καθώς οι ιδιοκτήτες αυτών των γηπέδων δεν μπορούν πλέον να τα χρησιμοποιήσουν για τον (νόμιμο) σκοπό που τα απέκτησαν.
Η φαινομενική ρύθμιση λοιπόν του δικαιώματος της ιδιοκτησίας στην πραγματικότητα συνιστά αφαίρεση αυτού, η οποία αντίκειται στο Σύνταγμα. Ο επιδιωκόμενος σκοπός, σύμφωνα με την συνταγματική αρχή της αναλογικότητας, δεν πρέπει να βρίσκεται σε δυσαναλογία με την έκταση της προσβολής των ατομικών δικαιωμάτων, τα οποία σε κάθε περίπτωση δεν πρέπει να θίγονται στον πυρήνα τους. Ποιος λοιπόν σκοπός στην περίπτωση αυτή δικαιολογεί την προσβολή του δικαιώματος της ιδιοκτησίας σε βαθμό που να αποστερούνται οι ιδιοκτήτες ουσιαστικά της χρήσης των γηπέδων τους σύμφωνα με τον (νόμιμο) σκοπό για τον οποίο τα απέκτησαν χωρίς μάλιστα την πλήρη αποζημίωσή τους;
Σύμφωνα δε με την αρχή της προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των διοικουμένων, οι επιχειρούμενες νομοθετικές αλλαγές δεν πρέπει να θίγουν κεκτημένα δικαιώματα ή πραγματικές καταστάσεις που έχει διαμορφώσει ο ιδιώτης πιστεύοντας ότι τα μέτρα αυτά θα έχουν διάρκεια. Καμία «περίοδος χάριτος», ακόμα και αν ήθελε υποτεθεί ότι όντως παρείχετο τέτοια (κάτι που δεν συμβαίνει, όπως σημειώσαμε παραπάνω) δεν θα μπορούσε να παρακάμψει την αρχή αυτή, ούτε να νομιμοποιήσει την (έστω και μετά 2 έτη) ουσιαστική απαλλοτρίωση (άνευ αποζημιώσεως) της ιδιοκτησίας των θιγόμενων ιδιοκτητών. Ποιος μπορεί να υποχρεώσει τον κάθε ιδιοκτήτη να οικοδομήσει το γήπεδό του εντός διετίας προκειμένου αυτός να μην αποστερηθεί μετά ουσιαστικά του δικαιώματός του επ’αυτής; Ποιος μπορεί να προδικάσει την οικονομική δυνατότητα του εκάστοτε ιδιοκτήτη για άμεση ανοικοδόμηση του γηπέδου του; (πολλοί δε εξ’αυτών απέκτησαν τα γήπεδα αυτά ως επένδυση με σκοπό την επαναπώλησή τους στο μέλλον ή την δωρεά τους προς τα τέκνα τους για την οικονομική τους ενίσχυση, ώστε να μπορέσουν αυτά κάποτε να κτίσουν, κάτι που φυσικά μετά το νομοσχέδιο αυτό καθίσταται αδύνατο – ποιος θα αγοράσει και σε τι τιμή πλέον ένα μη άρτιο και οικοδομήσιμο γήπεδο;) Και ακόμα και αν όντως για κάποια γήπεδα παρέχεται αυτή η διετής προθεσμία (που όμως όπως αναφέρθηκε παραπάνω, αυτή ΔΕΝ αφορά την συντριπτική πλειοψηφία των μέχρι τώρα άρτιων και οικοδομήσιμων εκτός σχεδίου γηπέδων), δεν αποτελεί ακόμα και αυτή η προθεσμία άνιση μεταχείριση των πολιτών, καθώς θα επωφεληθούν αυτής μόνο οι έχοντες την οικονομική δυνατότητα να προβούν σε άμεση ανοικοδόμηση;
Πέρα από την όποια πολιτική τοποθέτηση, ιδεολογία ή συμφέρον έχει ο καθένας να υπερασπίζεται ή να αντιτίθεται στις διατάξεις του υπό συζήτηση νομοσχεδίου, αδιαπραγμάτευτη θα πρέπει να παραμένει η προσήλωση στην προστασία των συνταγματικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων των Ελλήνων πολιτών. Με τις διατάξεις αυτές του υπό συζήτηση νομοσχεδίου πλήττεται το δικαίωμα της ιδιοκτησίας στον πυρήνα του και ως τέτοιες πρέπει άμεσα να αποσυρθούν.