» Στα δικαστήρια ιδιοκτήτες διαµερισµάτων και στα Χανιά
» Τι ορίζει ο νόµος για όσους δεν πληρώνουν επισκευές και εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους
Ακόµα και µε κατάσχεση ακίνητης περιουσίας τους απειλούνται οι ιδιοκτήτες διαµερισµάτων που δεν πληρώνουν τις υποχρεώσεις τους για εργασίες και επισκευές στις πολυκατοικίες στις οποίες είναι συνιδιοκτήτες.
Μάλιστα, στα δικαστήρια των Χανίων έχουν γίνει αρκετές προσφυγές από ιδιοκτήτες ή διαχειριστές πολυκατοικιών για µη πληρωµή δεδουλευµένων εργασιών από µερίδα ιδιοκτητών.
«Στα δικαστήρια έχουµε αρκετές υποθέσεις αν και έχουν περιοριστεί σε σχέση µε το παρελθόν. Υπάρχουν υποθέσεις οι οποίες δηµιουργούν αντιπαραθέσεις µέσα στην ίδια πολυκατοικία», µας λέει ο πρόεδρος του ∆ικηγορικού Συλλόγου Χανίων, Χρήστος Πραµατευτάκης.
Ρωτάµε τον κ. Πραµατευτάκη σχετικά µε το νοµικό πλαίσιο που διέπει αυτές τις υποθέσεις.
«Εχουµε», απαντά, «επισκευές κατεπείγουσες οι οποίες συνάδουν µε την υγεία και ασφάλεια των ενοίκων αλλά και των πεζών που περνάνε κάτω από τις συγκεκριµένες πολυκατοικίες και οι οποίοι κινδυνεύουν. Σε αυτή την περίπτωση, οι κατεπείγουσες έκτακτες εργασίες κατά κανόνα γίνονται µε απόφαση της γενικής συνέλευσης και εντολή στον διαχειριστή να τις υλοποιήσει. Αµεσα από τη γενική συνέλευση πρέπει να δοθεί εντολή στον διαχειριστή να υλοποιήσει όλες τις εργασίες. Αλλά, εάν αµελήσει η γενική συνέλευση ή ο διαχειριστής, καθένας από τους ενοίκους, από αυτούς που έχουν ποσοστά στην συγκυριότητα, έχουν ψήφους δηλαδή σύµφωνα µε τον κανονισµό της πολυκατοικίας, έχει το δικαίωµα να προβεί άµεσα στην εκτέλεση αυτών των συγκεκριµένων εργασιών µε ιδίες δαπάνες και ιδία επιµέλεια, όταν υπάρχει κατεπείγων λόγος και στη συνέχεια να ζητήσει από τη γενική συνέλευση το ποσό το οποίο κατέβαλε, βάσει παραστατικών και βάσει της αποδείξεως της συνδροµής εκτάκτου ανάγκης. Αν τυχόν δεν καταβληθεί αυτό το ποσό έχει το δικαίωµα να προσφύγει στα δικαστήρια και να ζητήσει την απόδοση του ποσού. Επίσης, όταν έχουµε απόφαση γενικής συνέλευσης περί ενέργειας ορισµένων εργασιών και κάποιος από τους συνιδιοκτήτες, δεν καταβάλει τα συγκεκριµένα οφειλόµενα, τότε η γενική συνέλευση διά του διαχειριστή, έχει το δικαίωµα να ζητήσει διά αγωγής από το Πρωτοδικείο για την καταβολή αυτού του συγκεκριµένου ποσού. Και θα υποχρεωθεί εφόσον οι εργασίες και τα χρήµατα αποδεικνύονται, να καταβάλλει τα χρήµατα».
Ρωτάµε τον κ. Πραµατευτάκη, πώς µπορούν νοµικά να κατοχυρωθούν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες που θέλουν να γίνει αποκατάσταση, σε περίπτωση ατυχήµατος, αν δεν συµφωνήσουν όλοι;
«Ισχύει η απόφαση της γενικής συνελεύσεως. Εάν η απόφαση της γενικής συνέλευσης αιτιολογήσει ότι δεν υπάρχει κατεπείγον λόγος για συγκεκριµένες εργασίες, τότε εκείνος ο οποίος θεωρεί το αντίθετο, ότι υπάρχει κίνδυνος σε πρόσωπα και πράγµατα, έχει τη δυνατότητα να απευθυνθεί και ατοµικά ενώπιον του δικαστηρίου και να ζητήσει λήψη ασφαλιστικών µέτρων για να γίνει η όποια εργασία στη συγκεκριµένη πολυκατοικία. Εάν για παράδειγµα κινδυνεύει να πέσει τµήµα µπαλκονιού και να δηµιουργηθεί πρόβληµα στους περαστικούς και η γενική συνέλευση δεν το εκτιµήσει αυτό όπως πρέπει, εκείνος ο οποίος θεωρεί το αντίθετο, έχει το δικαίωµα να απευθυνθεί στα δικαστήρια και να ζητήσει να υποχρεωθεί η πολυκατοικία, δηλαδή το σύνολο των συνιδιοκτητών, να επιβαρυνθεί και τη µέριµνα και το κόστος των εργασιών.
Αναφορικά µε το πώς µπορούν να διεκδικήσουν τα χρήµατα οι ιδιοκτήτες που πλήρωσαν το έργο από τους υπόλοιπους που αρνήθηκαν να πληρώσουν, ο κ. Πραµατευτάκης απαντά: «Με προσφυγή στα δικαστήρια. Αυτό συµβαίνει τακτικά. Υπάρχουν ιδιοκτήτες οι οποίοι αρνούνται για διάφορους λόγους, είτε επειδή ήταν κάθετοι σε οποιαδήποτε εργασία, είτε λόγω του ότι στερούνται των αναγκαίων οικονοµικών, είτε λόγω του ότι µπορεί να λείπουν στο εξωτερικό. Σε αυτή την περίπτωση ο διαχειριστής έχει υποχρέωση σύµφωνα µε τα καθήκοντά του, να επιµεληθεί για την άσκηση αγωγής κατά των συγκεκριµένων ατόµων τα οποία θα πρέπει να φβκαταβάλλουν τα χρήµατα αυτά. Αν δεν τα καταβάλλουν, θα επιδικαστούν από το δικαστήριο εφόσον το αίτηµα είναι νόµιµο και βάσιµο και µετά, έχουµε και περιπτώσεις όπου αυτό το ποσόν πλέον πηγαίνει στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως, όπου πλέον γίνεται αναγκαστική εκτέλεση εις βάρος του διαµερίσµατός του. Και υπάρχουν εκεί διαδικασία πολυδάπανες και χρονοβόρες».
Για το αν υπάρχουν άµεσα µέτρα είσπραξης, ο κ. Πραµατευτάκης απαντά: «Βεβαίως, µέτρο είσπραξης είναι η αναγκαστική κατάσχεση του διαµερίσµατος. Είναι “χαζοί” εκείνοι οι οποίοι πληρώνουν και έξυπνοι εκείνοι που δεν πληρώνουν; Εφόσον βεβαίως έχουµε αίτηµα δίκαιο και εύλογο. Σε αυτή την περίπτωση έχουµε ακύρωση και της αρχής της αναλογικότητας και της ισότητας. Στην πολυκατοικία πρέπει να υπάρχει καλή συνεργασία µεταξύ των ιδιοκτητών και καλή σχέση. Οι εντάσεις φέρνουν και άλλης µορφής αντιδικίες και άλλα δικαστήρια. Πρέπει να κοιτάζουµε ο καθένας τι µπορεί να προσφέρει και να µεριµνάµε το θέµα της θέρµανσης για παράδειγµα. Μου λένε ανήµποροι άνθρωποι ηλικιωµένοι ότι στην πολυκατοικία τους δεν ανοίγει η θέρµανση και τους καθοδηγώ για το τι να κάνουν».
Τι γίνεται όµως σε περίπτωση που η πολυκατοικία έχει Α.Φ.Μ. και σε περίπτωση που δεν έχει;
Ο κ. Πραµατευτάκης απαντά: «Το κύριο είναι να υπάρχει κανονισµός πολυκατοικίας. Ο κανονισµός προσδιορίζει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώµατα των συνιδιοκτητών. Εάν δεν υπάρχει κανονισµός πρέπει να δηµιουργηθεί. Σε κάθε περίπτωση η µερίδα των συνιδιοκτητών η οποία έχει την πλειοψηφία, εάν υπάρχει άρνηση εκ µέρους των λοιπών, διά του διαχειριστή θα προχωρήσει τις διαδικασίες ούτως ώστε να λάβει ΑΦΜ και να προχωρήσουν δικαστικά. Είτε θα χρησιµοποιηθεί το ΑΦΜ ενός εκ των συνιδιοκτητών ο οποίος µετά θα στραφεί κατά των άλλων ως φυσικών προσώπων πλέον».
Τέλος αναφορικά µε το τι γίνεται όταν έχουµε έκδοση διαταγής πληρωµής από το Πρωτοδικείο µε βάση την απόφαση της Γενικής Συνέλευσης και τα σχετικά παραστατικά και κάποιος ιδιοκτήτης δεν πληρώνει, ο κ. Πραµατευτάκης απαντά: «Οταν έχουµε απόφαση του δικαστηρίου που διατάσσει συγκεκριµένο πρόσωπο να καταβάλλει ένα συγκεκριµένο ποσό και αυτό το πρόσωπο δεν το καταβάλλει, στη συνέχεια έχουµε τη διαδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως η οποία δύναται να περιβάλλει τα εξής: Πρώτον να έχουµε κατάσχεση της ακινήτου περιουσίας που είναι το διαµέρισµα του συγκεκριµένου ιδιοκτήτη ή σε περίπτωση όπου δεν βρίσκουµε ακίνητη περιουσία γιατί στο µεταξύ στο συγκεκριµένο ακίνητο υπεισήλθε κάποιος άλλος, τότε µπορεί να γίνει κατάσχεση εις χείρας τρίτων».
