Αποψη: Ακριβή στέγη και ρυµοτοµικά σχέδια

Ένα    από    τα    χαρακτηριστικά    των    µη    ανεπτυγµένων    κοινωνιών    είναι    η    αυθαίρετη    δόµηση,    όπου    χωρίς    ρυµοτοµικά    σχέδια    χτίζονται    οικισµοί    και    πόλεις. 
Στην    χώρα    µας    σε    πολλές    περιοχές    έχει    προκύψει    σοβαρό    πρόβληµα    στέγης    καθώς τα    τελευταία    χρόνια    εξ αίτιας    της      ραγδαίας    αύξησης    του    Τουρισµού,    αθροιστικά    200.000    ακίνητα    κοντά    0,8    εκατοµµύριο    κλίνες    έχουν    αποσυρθεί    από    την    αγορά    της    ενοικίασης    και    έχουν    µετατραπεί    σε    βραχυχρόνιες    µισθώσεις.    Παράλληλα    υπάρχει    και    η    αυξηµένη    ζήτηση    προς    αγορά    από    κατοίκους    του    εξωτερικού.
Η    ανέγερση    νέων    διαµερισµάτων    για    να    καλύψει    την    έλλειψη    αυτή    της    αγοράς    είναι    ελάχιστη,    µε    αποτέλεσµα    να    δηµιουργείται    εκρηκτικό    πρόβληµα    στέγης    εξαιτίας    αυτής    της    ανισορροπίας    ανάµεσα    στην    προσφορά    και    την    ζήτηση.
Αποτέλεσµα    οι    τιµές    των    νέων    διαµερισµάτων    να    έχουν    εκτοξευθεί,    σύµφωνα    δε    µε    στοιχεία    της    Τράπεζας    της    Ελλάδας,    η    αύξηση    το    2023    ήταν    από    11,6%    έως    14,9%    (ανάλογα    µε    την    περιοχή)    σε    σχέση    µε    το    2022,    ενώ    η    περεταίρω    αύξηση    που    παρατηρείται µε    τα    στοιχεία    του    Β    τρίµηνου    2024    είναι    άλλο    ένα    9,2%    παραπάνω.    Οι    εµπορικές    τιµές    πώλησης    διαµερισµάτων    και    όχι    οι    αντικειµενικές    έχουν    καταστεί    απλησίαστες    για    τα    νέα    ζευγάρια,    οµοίως    και    οι    τιµές    ενοικίασης.

ΠΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΑΙ Η ΜΙΚΡΗ
ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΚΑΙ Η
ΠΑΡΑΤΗΡΟΥΜΕΝΗ ΕΛΛΕΙΨΗ
Ο παράγοντας    που    συµβάλει    αποφασιστικά    στην    όξυνση    του    προβλήµατος,    είναι    η    µικρή    προσφορά    νέων    κατοικιών    µε    αδυναµία    κάλυψης    της    ζήτησης,    που    έχει    ως    επακόλουθο    την    άνοδο    των    τιµών.
Η    ύπαρξη    µικρού    αριθµού    νεόδµητων    διαµερισµάτων οφείλεται    στην    έλλειψη    ελεύθερων    οικοπέδων    προς    δόµηση,    λόγω    του    ότι    επι    δεκαετίες    ολόκληρες    δεν    έχει    υπάρξει    επέκταση    ρυµοτοµικών    σχεδίων    πόλης.
Τα    ελάχιστα    ελεύθερα    οικόπεδα    εντός    του    αστικού    ιστού,    η    οι    παλιές    µονοκατοικίες    προς    κατεδάφιση,    σπανίζουν    ενώ    οι    οικοπεδούχοι    εκµεταλλευόµενοι    την    έλλειψη    αυτή    ζητούν    ανταµοιβή    για    την    παραχώρηση    του    οικοπέδου    το    1/4    η    ακόµα    και    1/3    (ανάλογα    µε    την    θέση    και    τον    συντελεστή    δόµησης)    των    διαµερισµάτων    που    θα    αναγερθούν    καθιστώντας    απαγορευτική    την    συµφωνία    ανέγερσης    λόγω    του    επιµεριζόµενου    κόστους.
Για    παράδειγµα    εάν    το    κόστος    ανέγερσης    ανά    διαµέρισµα    είναι    150    χιλιάδες    €    τα    ανεγειρόµενα    διαµερίσµατα    9    και    ο    οικοπεδούχος    λαµβάνει        3    διαµερίσµατα    µε    βάση    το    εργολαβικό    συµφωνητικό,    τότε    το    κόστος    αυξάνεται    σε    9×150 δια 6 =    225    χιλιάδες    €    εξ    αιτίας    του    επιµερισµού    συν    το    εργολαβικό    κέρδος    που    είναι    ιδιαίτερα    υψηλό.

Η ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ
ΤΟΥ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΟΣ
Απέναντι    στο    πρόβληµα    η    Πολιτεία    έχει    εξαγγείλει    µέτρα    για    τα    νέα    ζευγάρια    προκειµένου    να    αποκτήσουν    στέγη,    µε    επιδότηση    του    επιτοκίου    δανεισµού    τους.    Επειδή    δε    η    ανταπόκριση    είναι    µικρή    έγινε    πρόσφατα    αύξηση    τόσο    των ηλικιακών    κριτηρίων    όσο    και    των    εισοδηµατικών µε    την    εξαγγελία    του    προγράµµατος    Σπίτι µου    2.
Η    επιδότηση    επιτοκίου    παρότι    λειτουργεί    επιζήµια    του    κρατικού    προϋπολογισµού    είναι    άνευ    ανταλλάγµατος,    όχι    µόνο    γιατί    οι    Τράπεζες    έχοντας    την    εµπειρία    του    παρελθόντος    δύσκολα    χορηγούν    δάνεια    φοβούµενες    νέο    κύκλο    επισφαλών    κόκκινων    δανείων,    αλλά    γιατί    έρχεται    να    λειτουργήσει    αντίθετα    στο    Νόµο    της    προσφοράς και    της    ζήτησης,    δηλαδή    δηµιουργώντας    νέα    αυξηµένη    ζήτηση    χωρίς    να    υπάρχει    ανάλογη    προσφορά,    γεγονός    που    θα    οδήγηση    σε    περεταίρω    αύξηση    της    τιµής    της    κατοικίας    και    κατ    επέκταση    και    των    ενοικίων.
Λειτουργεί    µε    τον    ίδιο    τρόπο    που    λειτούργησαν    τα    διάφορα    market pass,    όχι    µόνο    δεν    σταµάτησαν    την    ακρίβεια    που    θα    έπρεπε    να    είναι    το    ζητούµενο    αλλά    την    ενίσχυσαν    αφού    τονώθηκε    περεταίρω    η    ενεργός    ζήτηση,    λειτουργώντας    ως    νέα    καύσιµη    ύλη    αυξάνοντας    τις    τιµές    προς    όφελος    των    κερδοσκόπων.
Η    συζήτηση    δε    για    χρονική    επέκταση    του    µέτρου    της    αναστολής    ΦΠΑ    στις    νέες    οικοδοµές    και    παγώµατος    των    αντικειµενικών,    αξιών    παρ    ότι    κοστίζουν    ακριβά    στον    προϋπολογισµό,    είναι    δώρο    άδωρο    για    τα    νέα    ζευγάρια    και    για    όσους    αποκτούν    Α    κατοικία,    γιατί    όπως    είναι    γνωστό    σε    όλους    η    απόκτηση    πρώτης    κατοικίας    τυγχάνει    απαλλαγής    από    τον    φόρο    επι    του    συµβολαίου    πώλησης,    εποµένως    ωφελούν    µόνο    όσους    κάνουν    µπίζνες    στο    real    estate. Έτσι    ένα    δήθεν    φιλολαϊκό    µέτρο    καταλήγει    προς    όφελος    των    πλουσίων.    Ας    θυµηθούµε    τι    έγινε    άλλωστε    µε    το    αφορολόγητο    των    800.000 €    στις    δωρεές – γονικές    παροχές .
Πώς    θα    µπορούσε    να    βελτιωθεί    η    κατάσταση;    Με    αύξηση    της    προσφοράς    προκειµένου    να    εξισορροπηθούν    οι    τιµές.    Πως    µπορεί    να    επέλθει    η    αύξηση    της    προσφοράς?        µε    ύπαρξη    νέων    προς    οικοδόµηση    εκτάσεων.    Πώς    µπορεί    να    γίνει    αυτό    µε    επέκταση    των    ρυµοτοµικών    σχεδίων    και    οικιστικών    ζωνών    όπως    γίνεται    σε    χώρες    της    Ευρώπης,    σε    αντίθεση    µε    Αφρικανικές    και    Αραβικές    χώρες,    όπου    η    δόµηση    είναι    αυθαίρετη,    άναρχη,    χωρίς    κανόνες.

ΕΠΑΚΟΛΟΥΘΟ Η ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ
Το    πιο    σηµαντικό    πέρα    από    τα    οφέλη    της    φθηνότερης      νόµιµης    κατοικίας    µέσω    της    αύξησης    της    προσφοράς,    είναι    η    προστασία    του    ίδιου    του    περιβάλλοντος    που    διαρκώς    βάναυσα    κακοποιείται    από    την    αυθαίρετη    δόµηση.
Στην    περιοχή    µας,    ολόκληρη    η    έκταση    που    περικλείεται    ανάµεσα    στον    ΒΟΑΚ    το    παραλιακό    µέτωπο,    την    Σούδα    και    το    Κολυµπαρι,    θα    έπρεπε    να    έχει    ενταχθεί    σε    ρυµοτοµικό    σχέδιο    ήπιας    δόµησης,    µε    χάραξη ευρύχωρων      δρόµων,    Πλατείων,    παιδικές      χαρές,    χώρους    για εκγύµναση,    Πάρκα,    πεζοδροµήσεις,    ποδηλατοδρόµους,    χώρους    παρκαρίσµατος,    ελεύθερες    παράλιες,    δενδροφυτεύσεις, µε    άνετο    κυκλοφοριακό    χωρίς      µποτιλιαρίσµατα    και    φανάρια,    αλλά    µε    κυκλικούς    κόµβους,    όπως    γίνεται    στις    οργανωµένες    κοινωνίες,      µεριµνώντας,    για    τις    επόµενες    γενιές.
Αντ’ αυτών    τι    έχουµε;    Στις    περισσότερες    περιπτώσεις    κλειστές    παραλίες    χωρίς    πρόσβαση    δρόµου,    δρόµους    που    είναι    σαν    φίδια    που    χωρά    µόνο    ένα    αυτοκίνητο,    χωρίς    ίχνος    πεζοδροµίου    όπου    κινδυνεύουν    να    περπατήσουν    ακόµα    και    ευέλικτοι    πεζοί.
Παραπονιόµαστε    κατόπιν    πως    θα    βαδίσουν οι    υπερήλικοι    γονείς    µας,    πως    θα    παίξουν    τα    παιδιά    µας,    πως    θα    κυκλοφορήσουν    οι    µητέρες    µε    τα    παιδικά    καρότσια,    που    θα    παρκάρουν    τα    αυτοκίνητα,    που    θα    ξεφορτώσουν    τα    λεωφορεία    επιβάτες    και    τουρίστες,    η    όταν    πληµυρίζουµε    χωρίς    απορροή    των    βρόχινων    υδάτων. Αν    κοιτάξει    κάποιος    αεροφωτογραφίες    πριν    20    χρόνια    της    παραπάνω    αναφερόµενης    περιοχής    και    να    τις    συγκρίνει    µε    το    σήµερα    θα    βγάλει    πολύτιµα    συµπεράσµατα.
Τα    εγκλήµατα    κατά    του    περιβάλλοντος    είναι    διαρκή    και    διαχρονικά    στην    χώρα    µας,    χωρίς    καµιά    τιµωρία.    ∆εν    µπορεί    να    δηµιουργούνται    κατά    καιρούς    νέες    γενιές    αυθαιρέτων    που    κάποιος    εν    καιρώ    εκσυγχρονιστής    υπουργός    θα    έρχεται    να    τα    νοµιµοποιεί    λέγοντας    ως    εδώ    και    τέρµα,    για    να    επακολουθήσει    στην    συνέχεια    η    επόµενη    γενιά    αυθαιρέτων.

Η ΑΛΛΑΓΗ ΑΡΜΟ∆ΙΟΤΗΤΑΣ
Οι    κυβερνήσεις    έχουν    εκχωρήσει    την    αρµοδιότητα    της    επέκτασης    ρυµοτοµικών    σχεδίων    στην    τοπική    αυτοδιοίκηση,    στους    ∆ήµους.    Όχι    µόνο    τα    χρόνια    περνούν,    αλλά        δεκαετίες      ολόκληρες    χωρίς    να    γίνεται    τίποτα,    η    µάλλον    µόνο    κουβεντούλα    σε    ατέρµονες    συζητήσεις και    συσκέψεις.    ∆ήµαρχοι    έρχονται    και    παρέρχονται    και    το    έγκληµα    συνεχίζεται.
Θα    πρέπει    εφόσον    κάποιοι    ∆ήµοι    δεν    µπορούν    να    προχωρήσουν,    είτε    σκεπτόµενοι    το    πολιτικό    κόστος    (εισφορά    σε    έκταση    η    σε    χρήµα    για    τις    ρυµοτοµουµενες    εκτάσεις ),    είτε    για    τυχόν    άλλους    λόγους,    τότε    να    τους    αφαιρείται    η    αρµοδιότητα    να    περνά    στο    ΥΠΕΧΩ∆Ε    και    ο    σχεδιασµός    να    γίνεται    σε    κεντρικό    επίπεδο,    µε    τον    τρόπο    αυτό    θα    υπάρξει    φθηνή    στέγη    µέσω    αύξηση    προσφοράς      νόµιµης    δόµησης    αλλά    κυρίως    θα    σώσουµε    το    περιβάλλον,    όπου    µπορεί    ακόµα    να    σωθεί.
∆εν    µπορεί    προκειµένου    να    τα    έχουµε    καλά    µε    όλους,    να    συνεχίζουµε    να    καταστρέφουµε      µε    την    αυθαίρετη    δόµηση,    να    επιτείνουµε    τις    συνέπειες      των    φυσικών    καταστροφών    και    να    λειτουργούµε    σε    βάρος    τους    συνόλου    και    των    µελλοντικών    γενεών.
Βέβαια    σε    ορισµένους      επικρατεί    η    άποψη    ότι    για    να    αντιµετωπίσεις    ένα    πρόβληµα    σήµερα,    άφησε    το    στην    επόµενη    γενιά.

*O Ηλίας Σταµατόπουλος είναι οικονοµολόγος,
MSc Χρηµατοοικονοµικής Ανάλυτής

Παρασκευάς Περάκης και Μιχαήλ Λαμπαθάκης κάνουν… unboxing την επικαιρότητα