Ως γνωστό µε τις αποφάσεις 146-149/2025 της Ολοµέλειας του Συµβουλίου της Επικρατείας, κρίθηκαν ως αντισυνταγµατικές ορισµένες διατάξεις του Νέου Οικοδοµικού Κανονισµού (ΝΟΚ).
Η τελευταία προσφυγή έγινε από το ∆ήµο Αλίµου για υπόθεση 4 οικοδοµικών αδειών µε χρήση ‘‘µπόνους’’ στη δόµηση και το ύψος των κτηρίων. Θα προσπαθήσουµε να παρουσιάσουµε µε απλά λόγια αυτές τις αποφάσεις και συνάµα να ρίξουµε λίγο φως στο ποιος ευθύνεται για το αλαλούµ που έχει δηµιουργηθεί στον τεχνικό κόσµο και όχι µόνο.
Οι διατάξεις του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) που κρίνονται ως αντισυνταγµατικές είναι :
Το Άρθρο 10 § 1 : αύξηση της δόµησης µε µείωση της κάλυψης.
Το Άρθρο 11 § 6 περ. ιδ: µη προσµέτρηση του εµβαδού των παταριών στην επιτρεπόµενη δόµηση, που µπορεί να φθάσει έως το 10% αυτής.
Το Άρθρο 15 § 8 περ. γ’ & δ’: υπέρβαση του επιτρεπόµενου ύψους λόγω φυτεµένου δώµατος.
Το Άρθρο 19 § 2 α, & ε: προσθήκη χώρου κύριας χρήσης 35 µ² στο δώµα λόγω φύτευσης και κατασκευή ασκεπούς πισίνας στο δώµα.
Άρθρο 25 : αύξηση του συντελεστή δόµησης κατά 5% ή 10% λόγω εξαιρετικής περιβαλλοντικής απόδοσης του κτιρίου.
∆ηλαδή κρίνονται αντισυνταγµατικά τα σηµεία του νόµου, µε τα οποία αυξάνεται ο συντελεστής δόµησης και το ύψος σε σχέση µε τα µεγέθη που είναι κατοχυρωµένα σε υφιστάµενα πολεοδοµικά σχέδια, σύµφωνα µε τους όρους δόµησης της περιοχής.
Σύµφωνα µε το σκεπτικό του ΣτΕ το σύστηµα των διατάξεων του ΝΟΚ θα µπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδοµικό σχεδιασµό συγκεκριµένων περιοχών ανάλογα µε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τους, αλλά δεν µπορεί να έχει γενική εφαρµογή σε υφιστάµενους οικισµούς, που έχουν ήδη πολεοδοµικό σχέδιο, γιατί έτσι ανατρέπεται ο ισχύων πολεοδοµικός σχεδιασµός.
Παράδειγµα: Αν σε µια περιοχή ο ισχύων συντελεστής δόµησης είναι 2, ένα οικόπεδο µε εµβαδόν 500 µ² χτίζει 1000 µ². Αυτή η δόµηση σύµφωνα µε τα πολεοδοµικά σταθερότυπα µπορεί να στεγάσει 1000 µ² /45 µ² / άτοµο ~ 22 άτοµα. Σε επίπεδο πόλης και στο σύνολο των οικοπέδων µε τους συντελεστές δόµησης κάθε περιοχής προκύπτουν ο συνολικός πληθυσµός που µπορεί να στεγαστεί στην οικιστική περιοχή.
Από τον πληθυσµό αυτό προκύπτουν όλα τα υπόλοιπα πολεοδοµικά µεγέθη, αλλά και η κατανοµή των χρήσεων, που είναι το αστικό πράσινο, τα σχολεία, ο αθλητισµός, ο πολιτισµός, η υγεία, αλλά και οι απαιτούµενοι χώροι σε εµπόριο, σε δρόµους κλπ. Για παράδειγµα το σταθερότυπο γης για πράσινο σε µια πόλη 80.000 – 450.000 ατόµων όπως η δική µας είναι 10 µ² / άτοµο, σύµφωνα µε το ΦΕΚ 200/1-4-2024.
Αυτό που παρουσιάσαµε πολύ απλουστευµένα, κάνει η πολεοδοµική µελέτη κάθε περιοχής. Ορίζει τις απαιτούµενες χρήσεις και τα αντίστοιχα µεγέθη τους στο χώρο, ανάλογα µε τον πληθυσµό, έτσι ώστε η πόλη να είναι βιώσιµη.
Ο ΝΟΚ µε το να αυξήσει µε έµµεσο τρόπο το συντελεστή δόµησης και το ύψος, ουσιαστικά αύξησε την δοµήσιµη επιφάνεια, που εκτός από κέρδη στους κατασκευαστές φέρνει σε µια περιοχή κατοίκους που δεν είχαν προβλεφθεί από την πολεοδοµική µελέτη, που όρισε συγκεκριµένους όρους δόµησης. Αυτό σηµαίνει ότι θα επιβαρυνθούν οι συνθήκες διαβίωσης στην πόλη, αφού θα έχει λιγότερο πράσινο, λιγότερους χώρους αθλητισµού, λιγότερα σχολεία, λιγότερα κέντρα υγείας κλπ από αυτούς που απαιτούνται.
Το ερώτηµα είναι: δεν το ήξερε αυτό η κυβέρνηση όταν θεσµοθετούσε το νόµο για τον τρόπο δόµησης; ∆εν ήξερε ότι είναι αντισυνταγµατικός; ∆εν ήξερε ότι θα ανατρέψει το πολεοδοµικό σχεδιασµό των υφισταµένων πόλεων; Η απάντηση είναι προφανής, αλλά προφανής είναι και ο λόγος που το έκανε, αφού ο κλάδος των µεγαλοεργολάβων και των µεγαλοεπενδυτών άρπαξε την ευκαιρία και έφαγε 12 χρόνια τώρα µε χρυσά κουτάλια.
Το ΣτΕ αποφάσισε ότι όσοι πρόλαβαν να ξεκινήσουν τις οικοδοµές (µε απόδειξη έναρξης) µπορούν να εφαρµόσουν τις αντισυνταγµατικές διατάξεις, ενώ οι υπόλοιποι που δεν ξεκίνησαν δεν θα τις εφαρµόζουν και θα πρέπει κάνουν αναθεώρηση των οικοδοµικών τους αδειών. Αναφέρει µάλιστα ότι όσοι δεν πρόλαβαν να ξεκινήσουν οικοδοµές µε µπόνους δόµησης, δικαιούνται αποζηµίωσης από το ελληνικό δηµόσιο, δηλ. θα επιβαρυνθούµε όλοι εµείς. Και είναι πολλοί αυτοί που έχουν ήδη πουλήσει από τα σχέδια διαµερίσµατα και δεν έχουν ακόµα ξεκινήσει.
Οι συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ και κατ’ επέκταση της κυβέρνησης που θέσπισε µη συνταγµατικούς νόµους, δεν αφορούν µόνο τους µεγαλοεργολάβους και τους επιχειρηµατίες, αλλά και τους µικροϊδιοκτήτες, που µε κόπους µιας ζωής περιµένουν να χτίσουν ένα σπίτι, στο οποίο έκαναν το λάθος και πρόβλεψαν να έχει λίγο παραπάνω δόµηση λόγω …«εξαιρετικής περιβαλλοντικής συµπεριφοράς». Επίσης αφορά τον κλάδο των µηχανικών, που έχει µπει σε περιπέτειες µε πιθανές ανακλήσεις οικοδοµικών αδειών, και γραφειοκρατικές διαδικασίες τροποποιήσεων µελετών. Πριν από όλα όµως αφορά όλους τους πολίτες, που θέλουν να ζουν σε πόλεις βιώσιµες.
Εν κατακλείδι θεωρούµε ότι το όλο αλαλούµ οφείλεται αποκλειστικά στην κυβέρνηση που θεσµοθέτησε φανερά αντισυνταγµατικό νόµο και σωστή την Απόφαση του ΣτΕ. Θα πρέπει να αισθανόµαστε ευτυχείς, που στην Ελλάδα υπάρχουν ακόµα δικαστές που αποφασίζουν σύµφωνα µε τις επιταγές του Συντάγµατος σε ότι αφορά την ποιότητα ζωής µας.
*Ο Γιάννης Τσουκάτος είναι αρχιτέκτων µηχανικός
