Πριν λίγες μέρες περαιώθηκε η δημόσια διαβούλευση για την Αναθεώρηση και Επέκταση του Γενικού Σχεδίου Πόλης, του ΓΠΣ Χανίων.
Ετσι τώρα καλείται ο Δήμος, να λάβει υπόψη του τις προτάσεις και τις απόψεις των δημοτών και να αποφασίσει για το πλαίσιο ανάπτυξης της πόλης και της τοπικής οικονομίας στις επόμενες 20ετίες. Πρόκειται για απόφαση που λαμβάνεται κάθε 30-40 χρόνια και μάλιστα σε περίοδο ριζικών αλλαγών, που αλλάζουν τον χαρακτήρα και τις δομές της πόλης, αλλά και τις στεγαστικές ανάγκες των κατοίκων της. Είναι ακόμα πιο σημαντική, επειδή μετά την κύρωση των δασικών χαρτών, η πόλη δεν επιτρέπεται να επεκταθεί, παρά μόνο στον κάμπο Χανίων, καταστρέφοντας γεωργική γη.
ΥΠΟ ΕΚΠΟΙΗΣΗ Η ΔΗΜΟΣΙΑ ΓΗ
Πρόσφατα ψηφίστηκε από τη Βουλή, σε εκτέλεση μνημονιακής προσταγής, το λεγόμενο Υπερταμείο, στο οποίο μεταφέρθηκε το σύνολο της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου. Αυτό ως αντισυμβαλλόμενο εγγυάται την αποπληρωμή των δανείων και υποχρεούται να εκποιήσει άμεσα δημόσια περιουσιακά στοιχεία, προς εκπλήρωση καθυστερούμενων υποχρεώσεων προς τους δανειστές. Επίσης, σε εκπλήρωση μνημονιακών δεσμεύσεων νομοθετήθηκαν μέτρα για την αύξηση της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου, που στο σύνολο της είναι ενεχυριασμένη. Για την αύξηση της επιφάνειας της υπάχθηκαν τα δάση και οι δασικές εκτάσεις στην δημόσια ιδιωτική περιουσία, παρά τον συνταγματικά κατοχυρωμένο κοινόχρηστο χαρακτήρα τους. Έτσι ενεχυριάσθηκε περίπου το 51% του ελληνικού εδάφους, καθώς οι εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού μη καλλιεργήσιμες εκτάσεις είναι, κατά την ισχύουσα νομοθεσία, δασικές και ως εκ τούτου ανήκουν κατά τεκμήριο στο δημόσιο.
“ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ” ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΓΗΣ
Για την αύξηση δε της αξίας της δημόσιας γης απαγορεύτηκε, τόσο η επέκταση σχεδίου πόλεων και οικισμών σε δασικές εκτάσεις, όσο και «η καθ’ οιονδήποτε τρόπον παραχώρηση ή εκχώρηση δημοσίου δάσους ή δασικής έκτασης προς δημιουργία ή επέκταση πόλεων, οικισμών»1. Σημειωτέον, ότι πριν από την απαγόρευση αυτή, όπου προείχε το κοινό συμφέρον, η ένταξη δασικών εκτάσεων στο σχέδιο πόλης η οικισμού συνεπάγονταν απώλεια του δασικού της χαρακτήρα και της αξίωσης του δημοσίου1. Και ενώ αφαιρείται από την πολιτεία το δικαίωμα εκχώρησης ή παραχώρησης δασικής έκτασης για δημιουργία ή επέκταση πόλεων και οικισμών, εν τούτοις επιτρέπεται σε επενδυτές η πολεοδόμηση δημόσιων δασικών εκτάσεων, εκτός από περιοχές απόλυτης προστασίας της φύσης, εθνικά πάρκα, διατηρητέα μνημεία της φύσης, πυρήνες εθνικών δρυμών και υγροτόπους διεθνούς σημασίας.1 Χαρακτηριστικό παράδειγμα της μανίας εκποίησης της δημόσιας γης είναι, ότι περισώζεται από τους εθνικούς δρυμούς μόνο ο πυρήνας τους και από τους υγροτόπους, μόνο όσοι είναι διεθνούς σημασίας. Είναι προφανές ότι έτσι προδικάζεται ότι η ζήτηση σε πολεοδομημένη γη θα διοχετευτεί στις δημόσιες δασικές εκτάσεις που θα αναπτυχθούν με τα ΕΣΧΑΔΑ, δηλαδή τη μονοπώληση της από το ξένο κεφάλαιο.
ΕΙΔΙΚΑ ΣΧΕΔΙΑ ΧΩΡΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΣΧΑΔΑ)
Τα ΕΣΧΑΔΑ αποσκοπούν στην πολεοδομική ανάπτυξη των δημόσιων ακινήτων, πρωτίστως, των δασικών εκτάσεων1, ήτοι στην αύξηση της αξίας και της ρευστοποιησιμότητας των. Αποτελούν ένα πλαίσιο χωροθετικών ρυθμίσεων, όρων δόμησης και διαδικασιών υλοποίησης επενδύσεων σε δημόσια γη και απευθύ-νονται σε στρατηγικούς επενδυτές. Επίσης καθορίζουν την διαδικασία «πολεοδομικής ωρίμανσης των δημόσιων ακινήτων και την απόδοση σε αυτά βιώσιμης επενδυτικής ταυτότητας».1 Με τον όρο «βιώσιμη επενδυτική ταυτότητα» εννοείται χονδρικά, η επενδυτικά προσοδοφόρα υπαγωγή του ακινήτου σε μια κατηγορία χρήσεων γης και όρων δόμησης, ακόμα και κατά παρέκκλιση ισχυουσών σχετικών διατάξεων. Τόσο «κατά τον καθορισμό του χωρικού προορισμού των δημόσιων ακινήτων», όσο και κατά την έγκριση του σχετικού επενδυτικού σχεδίου, «συνεκτιμώνται οι ανάγκες της δημοσιονομικής βιωσιμότητας και η αποδοτικότητα της επένδυσης».1 Αυτό σημαίνει, σε τελική ανάλυση, προσαρμογή της νομοθεσίας στα συμφέροντα του επενδυτή, αντί αυτά να προσαρμόζονται στη νομοθεσία, καθόσον το συμφέρον των δανειστών της χώρας υπερισχύει του εθνικού μας συμφέροντος.
ΑΝΑΡΤΗΣΗ ΔΑΣΙΚΩΝ ΧΑΡΤΩΝ
Η ανάρτηση τους είναι μνημονιακή δέσμευση και αποσκοπεί, σε τελική ανάλυση, στην αποτύπωση και καταγραφή της δημόσιας γης. Προς τούτο χρησιμοποιείται ο δασικός χαρακτήρας, ως κάλυψη της διεκδίκησης του δημοσίου, καθότι η κύρωση τους συγκεκριμενοποιεί το τεκμήριο κυριότητας του δημοσίου. Η επίσπευση δε της ανάρτησης τους, δεν οφείλεται στην σπουδή του κράτους να προστατεύσει τα δάση και τις δασικές εκτάσεις, αλλά στις πιέσεις των δανειστών. Επειδή με την κύρωση τους, ο δασικός χαρακτήρας μιας έκτασης καθίσταται όχι μόνο οριστικός αλλά και αμετάκλητος και εγγράφεται, τάχιστα και χωρίς κατά περίπτωση προσφυγή στα δικαστήρια, στη δημόσια περιουσία, στο Υπερταμείο, εξ ου και η ανάθεση στην Κτηματολόγιο Α.Ε. της σύνταξης και ανάρτησης τους. Όμως αν όντως αυτό συμβεί, τότε αναπόφευκτα θα δημιουργηθούν φοβερά προβλήματα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες δασικών εκτάσεων, καθώς δεν θα διεκδικεί πλέον το Δημόσιο την περιουσία τους, αλλά το Υπερταμείο ή ξένοι κεφαλαιούχοι. Οπότε οι για πολλές γενιές ιδιοκτήτες δασικών εκτάσεων θα έχουν εφεξής να αντιμετωπίσουν, στα μεν δικαστήρια τους δικηγόρους και στην δική τους περιουσία, τους μπράβους των ξένων κεφαλαιούχων.
ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ ΤΗΣ ΠΟΛΗΣ
Μετά την κύρωση των δασικών χαρτών απαγορεύεται στο διηνεκές πολεοδόμηση δασικών εκτάσεων, ως προαναφέρθηκε. Και αυτός είναι ένας από τους λόγους που οι Δήμοι αποτύπωσαν, κατά μνημονιακή προσταγή, στους δασικούς χάρτες τα όρια των εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και οικισμών1. Οπότε η πόλη των Χανίων επιτρέπεται να επεκταθεί μόνο σε γεωργική γη, ενόσω δεν είναι υψηλής παραγωγικότητας. Αυτό σημαίνει, ότι οι μελλοντικές οικιστικές πιέσεις θα απορροφηθούν από τη γεωργική γη του κάμπου Χανίων και από τις εκτάσεις που θα πολεοδομηθούν από τους ξένους επενδυτές των εν λόγω Ειδικών Σχεδίων. Εισπράττοντας, οι μεν ντόπιοι τις συνέπειες του ελλείμματος στην παραγωγή οπωροκηπευτικών, το δε ξένο κεφάλαιο την υπεραξία γης. Η εξέλιξη αυτή είναι αναπόφευκτη για την πόλη μας, αν δει κανείς, ότι η ανάρτηση των δασικών χαρτών περιορίζεται σε κτηματογραφηθείσες μη καλλιεργήσιμες, χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις, που περιβάλ-λουν το πολεοδομικό συγκρότημα Χανίων. Πρόκειται για αμφιθεατρικές περιοχές, που όχι μόνο έχουν απεριόριστη θέα στη θάλασσα και υγιεινό κλίμα, αλλά συνιστούν και τη μόνη επέκταση της πόλης, χωρίς να καταστραφεί γεωργική γη. Σε φιλέτα «εν δυνάμει πολεοδομήσιμης γης, ως καταδεικνύεται από τον παρατιθέμενο χάρτη.
ΠΕΡΙΣΩΣΗ ΚΡΗΤΙΚΗΣ ΓΗΣ
Η απευκταία αυτή εξέλιξη μπορεί εν μέρει να αποτραπεί, εφόσον η Δημοτική αρχή δώσει εντολή στους μελετητές για την επέκταση της πόλης, στο πλαίσιο του ΓΠΣ ή και ΠΕΡΠΟ, στις αμφιθεατρικές βραχώδεις δασικές εκτάσεις που την περιβάλλουν, πριν αυτές χαρακτηριστούν δασικές, ενόσω δηλαδή δεν έχουν συνεδριάσει οι Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων(ΕΠΕΑ). Με αυτή την απόφαση της θα διεγείρει τις πατριωτικές και κοινωνικές ευαισθησίες από τις οποίες διαπνέονται και διακρίνονται τα στελέχη της Δασικής Υπηρεσίας και τα μέλη των ΕΠΕΑ, ώστε να εξαντλήσουν την διακριτική ευχέρεια που τους χορηγεί η νομοθεσία για τον αποχαρακτηρισμό των εν λόγω εκτάσεων. Καθώς με το να γνωρίζουν πως είναι μνημονιακή προσταγή, τόσο η απαγόρευση επέκτασης σχεδίων πόλης σε δασικές περιοχές, όσο και ότι οι δημόσιες εκτάσεις θα πολεοδομηθούν, αργά ή γρήγορα, δια των ΕΣΧΑΔΑ, δεν θα θελήσουν, ούτε να καταδικάσουν την πόλη σε πολεοδομική καθήλωση, ούτε να προδικάσουν την καταστροφή γεωργικής και το ξεπούλημα κρητικής γης. Αλλά ούτε και να γίνουν έτσι γρανάζι του στημένου μηχανισμού ξεπουλήματος δημόσιας γης ή «νεροκουβαλητές» των ξένων συμφερόντων που επέβαλαν στο λαό μας τα πιο στυγνά και απάνθρωπα μέτρα λιτότητας. Και γι’ αυτό σίγουρα θα εξαντλήσουν την διακριτική τους ευχέρεια υπέρ των συμφερόντων της τοπικής κοινωνίας. Και είναι όντως ευρεία, επειδή αφήνει εκτενή περιθώρια κρίσης, από τη μια ο χορτολιβαδικός και βραχώδης χαρακτήρας των εν λόγω εκτάσεων, και από την άλλη η γενικότητα των κριτηρίων και των συνεκτιμώμενων στοιχείων του ΠΔ 32/2016, καθώς και η μικρή ευκρίνεια των αεροφωτογραφιών του 1945 και το χαρτογραφικό και φωτομετρικό υπόβαθρο των δασικών χαρτών.
ΕΠΑΡΚΕΣ ΑΠΟΘΕΜΑ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗΣ ΓΗΣ
Αυτή την ύστατη στιγμή, οφείλουν να διδαχθούν οι μελετητές, η δημοτική αρχή και το Τεχνικό Επιμελητήριο ως τεχνικός σύμβουλος της Πολιτείας, από τις αστοχίες των ΓΠΣ των ετών 1946 και 1988. Συγκεκριμένα από την αστοχία να προβλέψουν ένα επαρκές οικιστικό απόθεμα οικιστικής γης. Η συνεπακόλουθη έλλειψη οικιστικής γης, αποτέλεσε τη κύρια αιτία της εκτός σχεδίου αυθαίρετης δόμησης και της καταστροφής γεωργικής γης. Σε τελική ανάλυση αυτοί είναι οι κύριοι υπαίτιοι και υπεύθυνοι για αυτά τα φαινόμενα, και όχι ο οικογενειάρχης που εξ ανάγκης έκανε ένα αυθαίρετο για να στεγάσει την οικογένεια του και τώρα καλείται να πληρώσει πρόστιμο ή να το κατεδαφίσει.
Για να μην επαναληφθούν, λοιπόν, αυτά τα ολέθρια φαινόμενα αλλά και για να περισωθεί κρητική γη, η δημοτική αρχή οφείλει να αποφασίσει για την πρόβλεψη ενός αποθέματος οικιστικής γης, ικανού να καλύψει τις οικιστικές ανάγκες των επόμενων 10ετιών. Δεδομένου, ότι αυτό που προτείνεται από τους μελετητές είναι ανεπαρκές, για τους παρακάτω λόγους.
Εν πρώτοις, προβλέπουν ένα απόθεμα που βασίζεται σε αναξιόπιστες πλέον σταθερές, όπως π.χ. στην προβολή του Μέσου Ετήσιου Ρυθμού Μεταβολής (ΜΕΡΜ) του πληθυσμού Χανίων της περασμένης στην επόμενη 20ετία. Όμως, ο ΜΕΡΜ της περασμένης 20ετίας δεν μπορεί πλέον να δώσει αξιόπιστες προβλέψεις, όπως σε παλαιότερες εποχές, όπου οι εξελίξεις έτρεχαν με βραδείς ρυθμούς. Καθώς, στην επόμενη 20ετία θα ανατραπούν, μετά βεβαιότητας, οι συνθήκες κάτω από τις οποίες διαμορφώθηκε ο ΜΕΡΜ της περιόδου 1991-2011.
ΔΕΝ ΣΥΝΕΚΤΙΜΟΥΝΤΑΙ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ
Η πιθανότητα αστοχίας της εν λόγω πρόβλεψης αυξάνεται ακόμα περισσότερο, λόγω του ότι δεν συνεκτιμήθηκαν, επαρκώς ή καθόλου, σημαντικές διαχρονικές τάσεις και εξελίξεις που συμβάλλουν, άμεσα ή έμμεσα στην δημιουργία οικιστικών αναγκών. Όπως π.χ. η μετακίνηση όλο και περισσότερων από τα συμπαγή αστικά κέντρα με βεβαρημένο ανθρωπογενές και φυσικό περιβάλλον, σε περιαστικές περιοχές, που προσφέρουν περισσότερη ηρεμία, ιδιωτικότητα, επιστροφή στη φύση, χωρίς να διακόψουν τη σύνδεσης τους με τον αστικό πυρήνα. Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται, έντονα, και στα Χανιά.
Επίσης στην ανάπτυξη περιαστικών περιοχών θα συμβάλλει, ακόμα, η τηλεργασία, η εξ αποστάσεως παρεχόμενη εργασία από το σπίτι. Επειδή η απεξάρτηση του χώρου κατοικίας από τον τόπο εργασίας, και εκτοπίζει τον τόπο συμβατικής εργασίας από την πρώτη θέση των επιλογών και δημιουργεί στεγαστικές ανάγκες που δεν μπορούν να ικανοποιηθούν από το αστικό διαμέρισμα, που λειτουργεί κυρίως ως κατάλυμα διανυκτέρευσης. Έτσι, αναγκαστικά θα αναζητήσει κατοικία σε περιαστικές περιοχές, με άνετους χώρους και σε ευχάριστο κοινωνικό και φυσικό περιβάλλον, η οποία θα λειτουργεί και ως χώρος εργασίας1 . Και τα Χανιά έχουν τις προϋποθέσεις να αποτελέσουν πόλο έλξης για τηλεργαζόμενους και μη από άλλες χώρες. Καθότι αυτοί προτιμούν περιοχές με συνθήκες που ευνοούν την πνευματική εργασία και την ανάπτυξη ιδεών.
Ακόμα θα πρέπει να συνεκτιμηθούν και σύγχρονες τάσεις στον τουρισμό, όπως η ολιγοήμερη μίσθωση διαμερισμάτων (Airbnb) και πολυτελών κατοικιών στην εξοχή. Αυτή η τάση δεν είναι παροδική. Και όπως λένε ειδικοί τα επόμενα χρόνια θα πάρει ακόμα μεγαλύτερες διαστάσεις. Εξάλλου τις επιπτώσεις της, όπως η έλλειψη στέγης, βιώνει ήδη η πόλη μας και τοπικές επιχειρήσεις.
Και τέλος, οικιστικές πιέσεις δημιουργούνται και από απρόβλεπτους παράγοντες, όπως π.χ. η προ 20ετίας μείωση των επιτοκίων, που πυροδότησε ξέφρενη οικοδομική δραστηριότητα.
ΜΕΓΑΛΗ Η ΕΥΘΥΝΗ
Υπό τις προεκτεθείσες συνθήκες και προϋποθέσεις καλούνται τα όργανα του Δήμου να πάρουν μια απόφαση που θα καθορίσει, για πολλές 10ετίες, το πλαίσιο ανάπτυξης της πόλης. Αλλά και θα δώσει πνοή καινοτομίας και τόλμης στην μελέτη του ΓΠΣ, ανταποκρινόμενη σε αυτές τις κυρίαρχες επιταγές της εποχής.
Συγκεκριμένα καλούνται να αποφασίσουν, αν η πόλη των Χανίων θα εγκλωβιστεί σε ένα ασφυκτικά ανελαστικό πλέγμα πολεοδομικών διατάξεων, ή αν θα προικοδοτηθεί με ένα απόθεμα οικιστικής γης, κατά πολύ πολλαπλάσιο του προτεινόμενου από τους μελετητές. Με ένα απόθεμα, που και θα καλύπτει τις μελλοντικές ανάγκες της πόλης και θα προσθέσει νέες πηγές εσόδων στο Δήμο. Χωρίς να επιβαρυνθούν τα ταμεία του Δήμου, ούτε από την πρόβλεψη του, ούτε από τη χρησιμοποίηση του. Με δεδομένο, την απαγόρευση της επέκτασης πόλης σε δασικές εκτάσεις, ένα ανεπαρκές απόθεμα οικιστικής γης θα οδηγήσει αναπόφευκτα στην καταστροφή γεωργικής γης. Ως εκ τούτου, η πόλη δεν έχει άλλη δυνατότητα επέκτασης από τον αποχαρακτηρισμό των αμφιθεατρικών δασικών βραχωδών εκτάσεων που περιβάλλουν το πολεοδομικό της συγκρότημα. Είναι μονόδρομος η επέκταση της σε αυτές τις εκτάσεις στα πλαίσια του ΓΠΣ ή και ΠΕΡΠΟ. Κοντολογίς, η επέκταση της πόλης είναι εφικτή μόνο μέσα από αποχαρακτηρισμό των εν λόγω προνομιούχων εκτάσεων.
Ωστόσο όμως, όλα αυτά έχουν ως προαπαιτούμενο, ότι η απόφαση για τη σχετική εντολή που θα δοθεί στους μελετητές, πρέπει να ληφθεί, πριν από τις συνεδριάσεις των ΕΠΕΑ, δηλαδή προτού να κυρωθούν οι δασικοί χάρτες, ώστε οι εκτάσεις που δεν θα χαρακτηριστούν δασικές να ενταχθούν στο ΓΠΣ ή σε Ζώνη ΠΕΡΠΟ. Αν παρθεί, όμως, μετά την κύρωση τους, τότε χάνεται μια για πάντα η ευκαιρία επέκτασης της πόλης σε αυτές τις εκτάσεις φιλέτα. Έτσι, οι αρμόδιοι άθελα τους, θα συνδράμουν στην πολεοδομική καθήλωση της πόλης και στο ξεπούλημα φιλέτων οικιστικής γης στο ξένο κεφάλαιο. Τότε, όμως, θα εισπράξουν την οργή και τους μύδρους ιδιοκτητών δασικής έκτασης και όχι μόνο. Κυρίως, επειδή με την ολιγωρία ή απρονοησία τους δεν στήριξαν τα στελέχη της Δασικής Υπηρεσίας στον αποχαρακτηρισμό της έκτασης τους. Ως προς αυτό δεν πρέπει να υποτιμηθεί η ροπή του Έλληνα να αναζητά αποδιοπομπαίους τράγους, ιδίως κατά την παρούσα περίοδο που πνίγεται από οργή. Δυστυχώς, αρκεί μια ανάρτηση στο διαδίκτυο για να πυροδοτηθεί μια συνωμοσιολογία. Και αν συμβεί αυτό, τότε δεν θα μνημονεύονται, όπως μνημονεύεται ο Μπατζελιουδάκης, ο προ 30ετίας διορατικός κοινοτάρχης των Κουνουπιδιανών, ο οποίος επέκτεινε τον οικισμό κατά το πολλαπλάσιο της τότε επιφάνειας του, ώστε τα Κουνουπιδιανά, από ένα μικρό χωριό, να αναπτυχτούν στο μεγαλύτερο και πιο δυναμικά αναπτυσσόμενο περιαστικό οικισμό των Χανίων.
1. Άρθρο 60 του ν.998/1979 ως τροποποιήθηκε με το άρθρο 36 του ν.4280/2014.
2. Άρθρο 4 παρ. 1,2 του ν.3127/2003
3. Άρθρο 11, παρ. 2 του ν.3986/2011
4. Άρθρο 12 Νόμος 3986/2011
5. Άρθρο 10 του ν.3986/2011
6. Άρθρο 11 παρ 1 του ν.3986/2011
7. Άρθρο 153, παρ.11 του ν.4389/2016
8. Επιτρέπεται κατά το ΠΔ 59/29.6.2018
