Την επαναφορά της δυνατότητας νομιμοποίησης κτιρίων που είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ή έχουν σημαντικές πολεοδομικές παραβάσεις (η επονομαζόμενη «κατηγορία 5») δρομολογεί το υπουργείο Περιβάλλοντος. Η νέα ρύθμιση θα διατηρεί τις «κόκκινες γραμμές» των προηγούμενων νόμων, δηλαδή θα αφορά μόνο αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν έως το καλοκαίρι του 2011 και δεν βρίσκονται σε «απαγορευμένες» περιοχές, όπως αιγιαλούς και δάση. Περαιτέρω θα ορίζει ότι θα ελέγχεται το 100% των αιτήσεων από ελεγκτή δόμησης, ώστε να μην επαναληφθούν νομιμοποιήσεις ακινήτων από «απαγορευμένες» κατηγορίες. Η ρύθμιση είναι πιθανό να καταλήξει στη Βουλή πριν από το τέλος του έτους.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, η «κατηγορία 5» περιλαμβάνει τα κτίρια που ανεγέρθηκαν χωρίς οικοδομική άδεια ή έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (ξεπερνούν περισσότερο από 40% την επιτρεπόμενη κάλυψη και δόμηση ή/και 20% το επιτρεπόμενο όριο ύψους).
Η δυνατότητα νομιμοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετων κατασκευών (που χτίστηκαν πριν από τον Ιούλιο του 2011, που είναι η χρονική «κόκκινη γραμμή») δόθηκε για πρώτη φορά την τελευταία δεκαετία με τον ν. 4014/2011 και διατηρήθηκε έπειτα από δύο ρυθμίσεις έως τις 31 Σεπτεμβρίου 2020, οπότε και (σύμφωνα με τον ν. 4495/2017) έληξε. Ομως, με έναν άλλο νόμο (ν. 4759/2020) δόθηκε παράταση στη νομιμοποίηση ορισμένων ειδικών περιπτώσεων της «κατηγορίας 5», όπως ονομάστηκε. Αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, μέσω κληρονομιάς, ακίνητα που είχαν μισθωθεί με leasing ή ανήκουν στην ΕΤΑΔ (Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου) και ακίνητα σε περιοχές που κηρύχθηκαν σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Η προθεσμία για τις περιπτώσεις αυτές ήταν η 31η Δεκεμβρίου 2025.
Θα ελέγχεται το 100% των αιτήσεων από ελεγκτή δόμησης, ενώ το 60% των προ- στίμων θα καταλήγει σε ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις.
Μετά την αλλαγή ηγεσίας στο υπουργείο Περιβάλλοντος, η νέα ηγεσία του υπουργείου έχει κατά καιρούς εκφράσει την πρόθεση να επαναφέρει τη δυνατότητα νομιμοποίησης για την «κατηγορία 5», χωρίς ωστόσο αυτό να έχει πάρει συγκεκριμένη μορφή, κάτι που φαίνεται ότι πρόκειται να συμβεί μέσα στο επόμενο διάστημα. «Κατά τη γνώμη μου, κακώς σταμάτησε η νομιμοποίηση κατασκευών της “κατηγορίας 5” το 2020. Η απαγόρευση αυτή δημιούργησε πολλά προβλήματα στη συνέχεια, κάποια από τα οποία προσπάθησε η πολιτεία να αντιμετωπίσει δίνοντας ορισμένες εξαιρέσεις», λέει στην «Κ» ο υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς. «Θα σας αναφέρω χαρακτηριστικά το παράδειγμα δήμου στη Μακεδονία που θέλει να προχωρήσει σε ενεργειακή αναβάθμιση όλων των σχολείων του και ανακάλυψε ότι κανένα δεν είχε οικοδομική άδεια. Οι περιπτώσεις σαν και αυτή είναι πολλές».
Σύμφωνα με τον κ. Ταγαρά, η νέα ρύθμιση την οποία επεξεργάζεται αυτή την περίοδο η ηγεσία του υπουργείου θα έχει ορισμένες βασικές διαφοροποιήσεις. «Κάθε αίτηση υπαγωγής θα ελέγχεται από ελεγκτή δόμησης πριν οριστικοποιηθεί. Ο έλεγχος δεν θα γίνεται δειγματοληπτικά, αλλά στο 100% των περιπτώσεων. Με την καταβολή του προστίμου, που θα είναι επαυξημένο, ο ιδιοκτήτης του κτίσματος θα εξασφαλίζει τη διατήρησή του για 30 έτη. Αν στο διάστημα αυτό αποφασίσει ότι επιθυμεί να διατηρηθεί το κτίριο και μετά την 30ετία, τότε θα πρέπει να αγοράσει αντίστοιχο δικαίωμα (σ.σ. μεταφοράς) συντελεστή από την «Τράπεζα Γης». Οσον αφορά τα έσοδα, η πρότασή μας είναι ένα σημαντικό ποσοστό –περί το 60%– όσων συγκεντρωθούν να αποδίδονται σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο και από εκεί στους δήμους αποκλειστικά για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για την εφαρμογή παλαιών σχεδίων πόλεως (προ του 1983) που καρκινοβατούν».
Οπως αναφέρει ο κ. Ταγαράς, οι ελεγκτές δόμησης που θα αναλάβουν το συγκεκριμένο καθήκον θα πρέπει να πληρούν κάποιες προϋποθέσεις. «Θέλουμε έμπειρους, ώριμους μηχανικούς, δηλαδή με αποδεδειγμένη προϋπηρεσία. Εξετάζουμε το ενδεχόμενο οι μηχανικοί αυτοί να περνούν προηγουμένως από μια εκπαίδευση, όπως γίνεται με τους ενεργειακούς επιθεωρητές». Η ρύθμιση αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή πριν από το τέλος του έτους.
Τα «μεγάλα» αυθαίρετα αντιπροσωπεύουν ένα σεβαστό ποσοστό του συνόλου. Σύμφωνα με στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, που αφορούν την περίοδο μέχρι πριν από ένα έτος (31.10.2021), από το 1,16 εκατ. αυθαίρετα που δηλώθηκαν στον ν. 4495/2017, τα 262.000 ανήκαν στην «κατηγορία 5». Οι περιπτώσεις αυτές αφορούν τη νομιμοποίηση 23,1 εκατ. τετραγωνικών κύριων χώρων και 7,5 εκατ. τετραγωνικών βοηθητικών χώρων, 233.000 τετραγωνικών άλλων παραβάσεων και 382.000 κυβικών μέτρων από πισίνες. Το ποσό που έχει εισπραχθεί ήταν πριν από ένα έτος 1,5 δισ. ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί στο 59% των συνολικών εισπράξεων από τον ν. 4495/2017 (αντίστοιχα, η «κατηγορία 5» αντιπροσωπεύει το 22% των δηλώσεων και το 40%-44% των παράνομων τετραγωνικών που δηλώθηκαν). Να σημειωθεί ότι τα ανωτέρω στοιχεία δεν περιλαμβάνουν δηλώσεις των δύο προηγούμενων ρυθμίσεων (ν. 4178/2013 και ν. 4014/2011), των οποίων η επεξεργασία ολοκληρώθηκε (δεν «μεταφέρθηκαν» στον ν. 4495).
Μια ιστορία από το παρελθόν
Τον Σεπτέμβριο του 2011, το υπουργείο Περιβάλλοντος έδωσε με τον ν. 4014/11 τη δυνατότητα νομιμοποίησης κάθε είδους αυθαιρέτων, θέτοντας δύο κόκκινες γραμμές, μία χρονική (ότι έπρεπε να είχαν χτιστεί έως το καλοκαίρι του 2011) και μία χωρική (απαγορεύεται να νομιμοποιηθούν αυθαίρετα σε δάση, ρέματα, αιγιαλούς, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.). Λίγους μήνες αργότερα, στις αρχές του 2012, ρεπορτάζ της Καθημερινής («Τακτοποιούν τα αυθαίρετα πριν τα χτίσουν») στη Μύκονο αποκαλύπτει το όργιο πολεοδομικής αυθαιρεσίας που γινόταν την περίοδο εκείνη στο νησί, με σκοπό να ενταχθεί εκ των υστέρων στη ρύθμιση ως χτισμένο πριν από την κόκκινη γραμμή. Το ρεπορτάζ προκαλεί την αντίδραση του υπουργείου Περιβάλλοντος. Στις 2 Απριλίου, ο τότε υπουργός Γιώργος Παπακωνσταντίνου δηλώνει σε συνέντευξη Τύπου ότι το υπουργείο έχει «σαρώσει» αεροφωτογραφίες σε τρία νησιά (Μύκονος, Σαντορίνη και Ρόδος), καταγράφοντας όλα τα αυθαίρετα που χτίστηκαν μετά το καλοκαίρι του 2011. «Θα εξαντλήσουμε όλα τα περιθώρια του νόμου, για να σταματήσει η ανέγερση αυτών των κατασκευών και στη συνέχεια να προχωρήσουμε και σε κατεδάφιση», δηλώνει.
Τι έγινε στη συνέχεια; Τίποτα. Η απουσία ελέγχων (ούτε καν των προβλεπόμενων δειγματοληπτικών) οδήγησε με το πέρασμα των ετών σε άγνωστο αριθμό παράνομων νομιμοποιήσεων. Τα αυθαίρετα αυτά «έρχονται στο φως» έπειτα από σοβαρές καταστροφές, όπως στο Μάτι και στη Μάνδρα, όπου βρέθηκαν νομιμοποιημένα κτίρια σε δάση και ρέματα.
Περισσότερα από 160 χρόνια πολεοδομικών ρυθμίσεων για κατοικίες
Η «κόκκινη γραμμή» για την ανάσχεση της αυθαίρετης δόμησης ίσως είναι το συντομότερο ανέκδοτο στην (πολεοδομική) ιστορία της χώρας μας. Η ιστορία των νομιμοποιήσεων ξεκινάει από το 1855, με πρώτο «ευεργετημένο» οικισμό τα Αναφιώτικα και φθάνει μέχρι τις μέρες μας, αριθμώντας περισσότερες από 150 ρυθμίσεις. Από αυτές, οκτώ θεσπίστηκαν από το 1977 έως σήμερα και όπως αποδεικνύεται εκ του αποτελέσματος, δεν κατάφεραν να σταματήσουν την «παραγωγή» νέων αυθαιρέτων.
Πρώτα τα Αναφιώτικα
Οι πρώτες ρυθμίσεις για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων έναντι τιμήματος θεσπίστηκαν το 1855 (νόμος «Περί πληρωμής του τιμήματος των γηπέδων εφ’ ων οι κατέχοντες οικοδόμησαν»), λίγα χρόνια μετά τη θέσπιση του πρώτου πλαισίου για τα σχέδια πόλης (1835). Οι πρώτες περιοχές που επωφελήθηκαν είναι τα Αναφιώτικα κάτω από την Ακρόπολη και μία ομάδα αυθαιρέτων στις οδούς Σόλωνος και Σουλίου. Εκτοτε ακολούθησαν περισσότερα από 150 νομοθετήματα, πολλά από τα οποία για την τακτοποίηση των πολεοδομικών αυθαιρεσιών που έγιναν εξαιτίας της έλευσης των προσφύγων τη δεκαετία του ’20.
Ημιτελής διαδικασία
Μεταπολιτευτικά, η πρώτη ρύθμιση έγινε το 1977 και έδινε εκτεταμένη δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης αυθαιρέτων από την κατεδάφιση. Η ρύθμιση κρίθηκε αντισυνταγματική το 1980. Το 1979 και το 1983 η πολιτεία επανήλθε, αναδιατυπώνοντας το πλαίσιο για την οικιστική ανάπτυξη. Το ΣτΕ δέχθηκε τους δύο νόμους (ν. 947.1979, ν. 1337/1983), ορίζοντας την «κόκκινη γραμμή» του 1983, πέραν της οποίας απαγορευόταν η νομιμοποίηση αυθαιρέτου. Ωστόσο, οι έλεγχοι που προέβλεπε ο νόμος ουδέποτε υλοποιήθηκαν, ενώ μεγάλος αριθμός δηλώσεων δεν ολοκλήρωσε ποτέ τα τρία στάδια
της διαδικασίας.
Η δυνατότητα νομιμοποίησης πολεοδομικών αυθαιρεσιών δόθηκε και πάλι πριν από 13 χρόνια. Αρχικά… πιο διστακτικά, με τον ν. 3775/09 που αφορούσε τη νομιμοποίηση ημιυπαίθριων, όμως «πάγωσε» από το ΣτΕ. Η ρύθμιση αντικαταστάθηκε από τον ν. 3843/10 (που επεκτάθηκε από τους ημιυπαίθριους σε όλους τους παράνομους χώρους εντός του περιγράμματος ενός νόμιμου κτιρίου), που κρίθηκε συνταγματικός. Χάρη στον νόμο αυτό δημιουργήθηκε και το Πράσινο Ταμείο στο οποίο κατέληγαν όλα τα πρόστιμα. Κύριος στόχος του ταμείου ήταν να ανακουφίσει τις περιοχές αυθαιρέτων, μέσω της απόκτησης ελεύθερων χώρων από τα έσοδα των προστίμων (κάτι που στην πράξη έγινε ελάχιστα, καθώς το Πράσινο Ταμείο μετετράπη σε όχημα κάλυψης κάθε είδους οικονομικών αναγκών των δήμων, που μπορούσαν να βαφτιστούν… πράσινες).
Ακολούθησε ο ν. 4014/11 που έδωσε τη γενικευμένη δυνατότητα νομιμοποίησης σχεδόν σε όλες τις κατηγορίες αυθαιρέτων. Ο νόμος προσβλήθηκε και ακυρώθηκε το 2013. Λίγο νωρίτερα το υπουργείο θέσπισε τον ν. 4178/13 με την ίδια φιλοσοφία, προκειμένου να «απορροφήσει» τις δηλώσεις του ν. 4014/11. Εκεί το Συμβούλιο της Επικρατείας έκανε τη μεγάλη στροφή στην υπερτριακονταετή του νομολογία και τον έκρινε συνταγματικό, ανοίγοντας τον δρόμο για κάθε είδους πολεοδομικές τακτοποιήσεις στα χρόνια που ακολούθησαν.
Η νέα ρύθμιση ήρθε το 2017 με τον ν. 4495, ο οποίος έφερε μικροαλλαγές στους δύο προηγούμενους ως προς τον υπολογισμό των προστίμων και σε δευτερεύουσας σημασίας θέματα. Η ρύθμιση προέβλεπε τον τερματισμό της δυνατότητας νομιμοποίησης της «κατηγορίας 5» έπειτα από λίγο καιρό, που ύστερα από διαδοχικές παρατάσεις «έκλεισε» το 2020, για να παραταθεί για κάποιες ειδικές περιπτώσεις με τον ν. 4497/2017. Παράλληλα, διάφορες ειδικές κατηγορίες παρανομιών εξακολουθούν μέχρι σήμερα να νομιμοποιούνται με δεκάδες αποσπασματικές ρυθμίσεις – με πιο πρόσφατη ρύθμιση στον ν. 4986/22, η οποία αφορά την «τακτοποίηση» πολεοδομικών παρανομιών σε οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις.
