» Και καταστροφή γεωργικής γης στον κάμπο των Χανίων
Με την πρόσφατη κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση και τις προφανείς επιπτώσεις που έχει και θα έχει η τρέχουσα πανδημία στην πολεοδομική ανάπτυξη της πόλης μας, δημιουργούνται νέα δεδομένα, που θα πρέπει να ληφθούν υπόψη, στην απόφαση που επίκειται να λάβει το Δημοτικό Συμβούλιο για την επέκταση του Γενικού πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) Χανίων.
Aπόφαση που θα επηρεάσει, σημαντικά και για δεκαετίες, τη ζωή και των παιδιών μας και την τοπική οικονομία. Δεδομένου ότι τα ΓΠΣ αλλάζουν κάθε 20 χρόνια, χωρίς να υπάρχει, εκ των υστέρων, ουσιαστική δυνατότητα διόρθωσης.
Από την διορθωτική παρέμβαση, λοιπόν, του Δημοτικού Συμβουλίου, θα εξαρτηθεί, αν θα αποτραπεί ο κίνδυνος να μπουν τα Χανιά σε πολεοδομικό κορσέ. Αν αποτραπούν φαινόμενα, όπως το πολεοδομικό έκτρωμα της άναρχης πόλης και η καταστροφή της εναπομείνουσας γεωργικής γης του κάμπου Χανίων, με άμεσες επιπτώσεις στην τοπική οικονομία και στο κόστος ζωής στην πόλη. Αν προστατευτεί από καταστροφικές πλημμύρες και φονικές πυρκαγιές. Δεδομένου, ότι γενεσιουργός αιτία αυτών των αρνητικών και καταστροφικών φαινομένων είναι η απροβλεψιμότητα και η ολιγωρία πολιτείας και τοπικής αυτοδιοίκησης.
Για τους λόγους αυτούς επεσήμαναν κορυφαίοι πολεοδόμοι, όπως ο Γ. Κανδύλης, «Ό,τι γίνεται για το παρόν θα πρέπει να γίνεται πολύ πιο γρήγορα και ό,τι σχεδιάζεται για το μέλλον να περιέχει όραμα και προοπτική». Αλλά και ο Α.Τρίτσης, «η έκταση γης που προβλέπεται για μελλοντικές οικιστικές ανάγκες καθορίζεται σαν πολλαπλάσιο της προβλεπόμενης πληθυσμιακής αύξησης, έτσι ώστε να καλυφθούν ακόμη και απρόβλεπτες μεγάλες μεταβολές των αναφερόμενων πληθυσμιακών μεγεθών».
ΣΤΕΡΕΙΤΑΙ ΟΡΑΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΗΣ
Υπό το πρίσμα αυτό, η μελέτη, ατυχώς, στερείται οράματος και προοπτικής, αλλά και ενός επαρκούς αποθέματος σε οικιστική γη, για την κάλυψη των μελλοντικών οικιστικών αναγκών της πόλης. Καθώς είναι αγκυλωμένη στην προβλεπόμενη πληθυσμιακή αύξηση, παρότι ο Α.Τρίτσης συνιστά πολλαπλάσιο οικιστικό απόθεμα.
Το όραμα και η προοπτική της μελέτης σχεδόν εξαντλείται στην προέκταση των ραγών που έθεσε η εκτός σχεδίου δόμηση, αυθαίρετη και μη, νομιμοποιώντας, εκ των υστέρων, το πολεοδομικό έκτρωμα της αυθαίρετης δόμησης και της άναρχης πόλης. Σε εφαρμογή δε της ίδιας αδιέξοδης πρακτικής, παραβλέπονται, αδόμητες περιαστικές περιοχές, αμφιθεατρικές και κοντά στο κέντρο της πόλης, με υγιεινό κλίμα και χωρίς να είναι εκτεθειμένες σε πλημμυρικούς κινδύνους. Μάλιστα, προτείνουν την επέκταση της πόλης κατά 1440 από τα συνολικά 1791 στρέμματα, σε γη υψηλής παραγωγικότητας στο κάμπο των Χανίων. Και μάλιστα σε περιοχές με ανθυγιεινό κλίμα και εκτεθειμένες σε πλημμυρικούς κινδύνους.
Συγκεκριμένα προτείνουν την επέκταση της πόλης, κατά 739 στρέμματα, κυρίως, στα Λιβάδια Αγροκήπιο. Δηλαδή στο πυθμένα της λεκάνης που συγκεντρώνονται τα όμβρια ύδατα απορροής των πρανών Ακρωτηρίου και Νεροκούρου-Μαλάξας. Σαν να μη πλημμυρίζει αυτή η περιοχή σε κάθε μεγάλη κακοκαιρία και να μην υπάρχουν πλημμυρικοί κίνδυνοι εξαιτίας της κλιματικής αλλαγής.
ΜΕΙΩΜΕΝΗΣ ΑΞΙΟΠΙΣΤΙΑΣ
Επίσης το απόθεμα σε οικιστική γη, που προβλέπεται από τη μελέτη, δεν φαίνεται να είναι, ούτε επαρκές για τις μελλοντικές ανάγκες της πόλης, ούτε παρέχει την απαιτούμενη αξιοπιστία, για να αποτελέσει κεντρικό πυλώνα στήριξης του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Καθώς η πρόβλεψη του βασίζεται, σχεδόν αποκλειστικά, στη στατική προβολή στατιστικών στοιχείων, κυρίως, από πληθυσμιακές μεταβολές της προηγούμενης 20ετίας σε ένα μελλοντικά, ταχύτατα μεταβαλλόμενο κοινωνικό-οικονομικό περιβάλλον. Αλλά και σε πολεοδομικά σταθερότυπα που έχουν χάσει σε αξιοπιστία, εξαιτίας τόσο της αφ’ εαυτού μειωμένης χρηστικότητας τους, όσο και της παράβλεψης σημαντικών γεγονότων και εξελίξεων κατά την παραμετροποίηση τους.
Σχετικά με την αφ’ εαυτού ατέλεια των σταθεροτύπων, αναφέρουμε, ενδεικτικά, τις επιπτώσεις που έχει στη χρηστικότητα τους, η ιστορική τάση της τηλεργασίας, που στις μέρες μας έχει πάρει ασύλληπτα μεγάλες διαστάσεις και σημαντικό μέρος της θα παραμείνει και μετά το πέρας της πανδημίας.
ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΠΟΙΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Με την τηλεργασία, όχι μόνο καταργείται ο διαχωρισμός αλλά και η εξάρτηση της κατοικίας από τον τόπο εργασίας, με αποτέλεσμα να ανεξαρτητοποιείται ο τόπος κατοικίας από τον τόπο εργασίας. Η συνεπαγόμενη άρση της αποκλειστικής εξάρτησης των οικιστικών αναγκών από μεταβολές στον πληθυσμό και στις δομές της οικονομίας, ανατρέπει θεμελιώδεις παραδοχές των πολεοδομικών σταθεροτύπων. Πράγμα που συνεπάγεται, μεταξύ άλλων, και τη μετατροπή των οικιστικών αναγκών σε ανεξάρτητη μεταβλητή, ενώ λαμβάνεται σ’αυτά ως εξαρτημένη μεταβλητή. Οπότε μπορεί να αυξάνονται οι οικιστικές ανάγκες, ενώ ο πληθυσμός παραμένει σταθερός. Αυτό προκύπτει από το γεγονός, ότι ο τηλεργαζόμενος, χρειάζεται μεγάλη και άνετη κατοικία για να εργάζεται και να διαβιεί. Το σημερινό αστικό διαμέρισμα σε πολυκατοικία, είναι ανεπαρκές, καθώς χρησιμεύει ως κατάλυμα ανάπαυσης και διανυκτέρευσης. Ακόμα, ούτε και μπορεί να είναι κλεισμένος αυτός και τα μέλη της οικογένειας του, 24ωρες το 24ωρο, μέσα σε ένα στενόχωρο διαμέρισμα. Άρα, θα αναζητήσει μια ευρύχωρη κατοικία, με πράσινο στην αυλή και κήπο, έξω από το ασφυκτικό ανθρωπογενές αστικό περιβάλλον του αστικού κέντρου. Επίσης ανεξαρτητοποιούνται οι στεγαστικές ανάγκες από την τοπική οικονομία, και στην περίπτωση που ο τηλεργαζόμενος μπορεί να είναι μόνιμος κάτοικος, αλλά εργάζεται σε επιχείρηση που βρίσκεται σε άλλη πόλη ή και σε άλλη χώρα. Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, λ.χ. Airbnb, είτε συνδυάζονται οι διακοπές με εργασία είτε όχι. Όπως επίσης και στη μετεγκατάσταση κατοίκων της πόλης σε περιαστικές της περιοχές. Αυτά τα φαινόμενα απεξάρτησης της κατοικίας από τον τόπο εργασίας δεν είναι συγκυριακά αλλά διαρθρωτικά, καθώς δημιουργούνται από βαθιές κοινωνικές διεργασίες και ανακατατάξεις και συντηρούνται από την ραγδαία αναπτυσσόμενη τεχνολογία. Και δεν μπορούν να αγνοηθούν από κάθε σοβαρό πολεοδόμο μελετητή.
ΑΣΤΟΧΙΑ ΠΡΟΒΛΕΨΗΣ
Η αστοχία δε στην πρόβλεψη επαρκούς οικιστικού αποθέματος μεγεθύνεται και από την εφαρμογή των πολεοδομικών σταθεροτύπων. Επειδή, δεν επιλέχθηκαν τα κατάλληλα. Επίσης, κατά την παραμετροποίηση των προτύπων, δεν λήφθηκαν υπόψη διαρθρωτικές εξελίξεις μονίμου χαρακτήρα. Αυτή, όμως, η παράβλεψη, στερεί από αυτά την απαιτούμενη ελαστικότητα, ώστε να προκύπτουν αξιόπιστα στοιχεία για μια κατά το δυνατό ακριβή πρόβλεψη, μολονότι. Δεδομένου, ότι, στις μέρες μας, η αρχή της ελαστικότητας του προτύπου, έχει αναδειχθεί, σε κρίσιμη παράμετρο, λόγω των απρόβλεπτων εξελίξεων.
ΦΥΓΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΟΛΗ
Ενδεικτικά, θα αναφέρουμε περιπτώσεις κομβικής σημασίας που δεν έχουν ληφθεί υπόψη, όπως οι συντελούμενες αναδιαρθρώσεις στο επίπεδο του πληθυσμού, απασχόλησης και οικονομικών κλάδων, παρότι προκαλούν ανατροπές σε θεμελιώδεις πολεοδομικές παραδοχές. Για παράδειγμα η πανδημία σε συνδυασμό με την τηλεργασία θα επιταχύνει την τάση των αστών να εγκαθίστανται σε περιαστικές περιοχές, όπου θα αυξάνονται οι οικιστικές ανάγκες, χωρίς να σημειώνεται πληθυσμιακή αύξηση. Και τα δύο φαινόμενα θα παραμείνουν, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο. Δεν είναι συγκυριακά. Η μεν πανδημία με τα σημάδια που θα αφήσει για καιρό στην αντίληψη και στον τρόπο ζωής του σύγχρονου ανθρώπου. Καθώς ο συγχρωτισμός στα αστικά κέντρα θα ενεργοποιεί φοβικά αντανακλαστικά. Κατά έγκυρους αναλυτές, οι μολυσματικές ασθένειες θα είναι, στις επόμενες δεκαετίες, στην κορυφή των κινδύνων. Η δε τηλεργασία, που επεκτάθηκε ραγδαία με την πανδημία, όχι μόνο θα μείνει, αλλά στο μέλλον θα συνεχίσει να αυξάνεται με υψηλούς ρυθμούς, παρά τις αντιδράσεις συμφερόντων που είναι συνυφασμένα με παραδοσιακές δομές. Επειδή ικανοποιεί την ανάγκη εξατομίκευσης του ατόμου αλλά και εξυπηρετεί τις επιχειρήσεις για προφανείς λόγους. Ως εκ τούτου, ο «εγκλεισμός» στο στενόχωρο διαμέρισμα της πόλης γενικά ο στενός συμπαγής αστικός χώρος, θα ωθούν στην αναζήτηση άνετης κατοικίας κοντά στη φύση. Έτσι, τα Χανιά με το ισχυρό Brand name αποτελούν πόλο έλξης σε συνδυασμό και με το εύκρατο κλίμα, και σε άτομα εκτός Χανίων, ομογενείς και αλλοδαπούς τηλεργαζόμενους και όχι μόνο.
ΑΝΑΤΡΟΠΕΣ ΣΤΟΝ ΚΛΑΔΟΥ ΕΜΠΟΡΙΟΥ
Ένα άλλο χαρακτηριστικό παράδειγμα, είναι ο ραγδαία αναπτυσσόμενος κλάδος του ηλεκτρονικού εμπορίου, όπου ο κορονοϊός λειτούργησε καταλυτικά στην ανάπτυξη του. Σύμφωνα δε με πρόσφατη έρευνα 1 στους δύο θα συνεχίσει να κάνει αγορές, μέσω διαδικτύου, και μετά το πέρας της πανδημίας. Η μελέτη, όχι μόνο το αγνοεί, αλλά προβλέπει ανοδική τάση σε παραδοσιακούς κλάδους που πλήττονται άγρια από τις ηλεκτρονικές αγορές. Και εδώ πρόκειται για ένα μόνιμο φαινόμενο, καθόσον από κάθε γωνιά του πλανήτη εισέρχονται ακόμα και μικροπαραγωγοί στην οποιαδήποτε αγορά του κόσμου απευθυνόμενοι ατομικά στον καταναλωτή και αντίστροφα. Και ο δε καταναλωτής, ικανοποιείται από την πτώση των τιμών, λόγω του αποκλεισμού των μεσαζόντων, αλλά και η ανάγκη εξατομίκευσης του, από την διαφοροποίηση των προϊόντων. Ακόμα η αίσθηση ελευθερίας τονώνεται από την πληθώρα επιλογών .
ΑΝΑΔΙΑΡΘΡΩΣΗ ΤΟΥ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΚΛΑΔΟΥ
Επίσης και ο κλάδος του μαζικού τουρισμού, θα υποστεί μια εκ βάθρων αναδιάρθρωση από την ραγδαίως αναπτυσσόμενη απομαζικοποίηση του τουριστικού προϊόντος. Εν τούτοις στη μελέτη δεν γίνεται ούτε καν μνεία, παρά την πρόσφατη πικρή πρόγευση που πήραμε, στα Χανιά, από την ταχύτητα της ανάπτυξης και των πολλαπλών συνεπειών του. Όπως, η κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων, η αδυναμία εργαζόμενων και φοιτητών να βρουν στέγη και επιχειρήσεων να προσλάβουν προσωπικό. Αντιθέτως επικεντρώνεται στο παραδοσιακό μοντέλο του μαζικού τουρισμού και με βάση αυτό γίνονται οι προβλέψεις στο χρόνο-στόχο, αγνοώντας την επιθετικά αναπτυσσόμενη μορφή απομαζικοποίησης του τουριστικού προϊόντος, της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) , διαμερισμάτων για χαμηλά και βίλες για μεσαία και ανώτερα εισοδηματικά στρώματα, που άμεσα επηρεάζει τις οικιστικές ανάγκες.
ΑΠΟΜΑΖΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟΥ ΠΡΟΪΟΝΤΟΣ
Η εξατομίκευση του τουριστικού προϊόντος δεν είναι συγκυριακό φαινόμενο, ιδίως στη μορφή Airbnb,καθώς ικανοποιεί την ανάγκη ανάπτυξης, βίωσης και διάκρισης της διαφορετικότητας του ατόμου- καταναλωτή, δηλαδή ανταποκρίνεται σε κυρίαρχη τάση της εποχής. Και από την πλευρά της παραγωγής προσελκύει μικροεπενδυτές το μικρό μέγεθος της επένδυσης και τα μεγάλα περιθώρια κέρδους, με μικρό το ρίσκο και μεγάλη τη διασπορά, λόγω της πολλαπλής χρήσης της μονάδας και της εύκολης ρευστοποίησης παγίων περιουσιακών της στοιχείων. Επικουρικά στην εδραίωση του συντελεί ο φόβος για μεταδοτικές ασθένειες, που έχει καταγραφεί βαθιά στη συνείδηση του σύγχρονου ανθρώπου. Και θα αναζωπυρώνεται, στα επόμενα χρόνια, από τη συχνή, κατά τους ειδικούς, παρουσία μολυσματικών ιών. Καθώς ο συγχρωτισμός και ο συνωστισμός στους χώρους ξενοδοχείων θα διεγείρει συνειρμούς που παραπέμπουν σε αισθήματα ανασφάλειας και φόβου, ώστε να ενεργοποιούνται φοβικά αντανακλαστικά. Με αποτέλεσμα να έχει ένα πρόσθετο λόγο, για να επιλέξει ένα εξατομικευμένο τουριστικό προϊόν ακόμα και στην περίπτωση που δεν είναι φθηνότερο. Ως εκ τούτου, η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών, σε κάθε της μορφή, αναδεικνύεται σε αποφασιστικής σημασίας παράμετρο στην διαμόρφωση των οικιστικών αναγκών, η οποία δεν μπορεί να αγνοηθεί από μια σοβαρή πολεοδομική μελέτη.
ΑΝΑΓΚΑΙΑ Η ΔΙΟΡΘΩΤΙΚΗ ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ
Από την παραπάνω προσέγγιση καθίσταται καταφανές, ότι το απόθεμα σε οικιστική γη στερείται της απαιτούμενης αξιοπιστίας, για να αποτελέσει τον βασικό πυλώνα πολεοδομικού σχεδιασμού. Πέραν της μειωμένης χρηστικότητας των επιλεγμένων πολεοδομικών προτύπων και της παράβλεψης σημαντικών γεγονότων και εξελίξεων, είναι λίαν συντηρητικό και φειδωλό, αγκυλωμένο αποκλειστικά και μόνο στην προβλεπόμενη πληθυσμιακή αύξηση. Επίσης αναιρείται η βασική παραδοχή της μελέτης, περί προστασίας της γεωργικής γης, καθώς προτείνεται η επέκταση της πόλης σε γεωργική γη κατά 1440 στρέμματα, από τα 1791 της συνολικής έκτασης. Και ακόμα, θα πρέπει να συνεκτιμηθούν η κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση και οι επιπτώσεις της παρούσας πανδημίας στα πολεοδομικά πράγματα.
Ως εκ τούτου είναι επιτακτική ανάγκη, να παρέμβει διορθωτικά η δημοτική αρχή. Συγκεκριμένα, να καθορίσει, ένα απόθεμα σε οικιστική γη, κατά τον Α.Τρίτση, πολλαπλάσιο της προβλεπόμενης πληθυσμιακής αύξησης, για να διορθωθούν αδυναμίες στον υπολογισμό του. Καθώς και στον χαρακτηρισμό σε περιοχές ΠΕΡΠΟ, που είναι αμφιθεατρικές, αδόμητες και άγονες περιοχές, με υγιεινό κλίμα, που απέχουν λιγότερο από 10 λεπτά από το κέντρο της πόλης. Ως προληπτικό μέτρο για να περιοριστεί η εκτός σχεδίου δόμηση αλλά και ως ασπίδα προστασίας της γεωργικής γης στο κάμπο Χανίων, ή τουλάχιστο για να υπάρχει μια εφεδρική λύση για απρόβλεπτες οικιστικές πιέσεις.
ΓΕΝΝΑΙΑ ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΤΟΥ ΓΠΣ ΔΗΜΟΥ ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ
Ο Δήμος Ηρακλείου, πήρε τη πολιτική απόφαση να αντιμετωπίσει αυτό το σοβαρό ζήτημα, όχι τμηματικά, αλλά συνολικά, για να μην έρχεται, εκ των υστέρων να νομιμοποιεί την επέκταση της πόλης, έτσι όπως έχει διαμορφωθεί από την αυθαίρετη και την εκτός σχεδίου δόμηση. Ούτε και να είναι εκτεθειμένη η δημοτική αρχή σε πιέσεις μικροσυμφερόντων για να επεκταθεί η πόλη προς της μια η την άλλη κατεύθυνση, τροφοδοτώντας την κερδοσκοπία στα ακίνητα. Συγκεκριμένα, επί Δημαρχίας Κουράκη, το 2009, προκήρυξε διαγωνισμό εκπόνησης μελέτης για την επέκταση του ΓΠΣ κατά 81.000 στρέμματα. Με το σκεπτικό, ότι «η ύπαρξη ενός ΓΠΣ ολοκληρωμένου πλαισίου οικιστικής ανάπτυξης και χωροταξικού πολεοδομικού σχεδιασμού που θα αναφέρεται στο σύνολο της εδαφικής περιφέρειας του Δήμου θα αποβεί προς όφελος της πόλης και των πολιτών του Ηρακλείου». Και τούτο, παρότι στο Ηράκλειο οι εγκεκριμένες περιοχές ΠΕΡΠΟ, ανέρχονται στα 16.400 στρέμματα. Οι αντίστοιχοι αριθμοί για τα Χανιά, είναι 1791 στρέμματα η προτεινόμενη επέκταση και 2.810 στρ. για ΠΕΡΠΟ. Στο Ηράκλειο, δηλαδή, είναι σχεδόν 50 φορές μεγαλύτερη η επέκταση του ΓΠΣ, από την προτεινόμενη στα Χανιά και 6 φορές είναι μεγαλύτερη η έκταση των εγκεκριμένων ΠΕΡΠΟ από την αντίστοιχη των Χανίων.
ΜΟΝΟ ΟΦΕΛΗ
Από μια γενναία επέκταση του σχεδίου πόλης, θα έχουν οφέλη, ο Δήμος, η τοπική οικονομία και γενικά οι δημότες Χανίων. Ειδικά ο Δήμος θα έχει πρόσθετα μελλοντικά έσοδα, χωρίς να επιβαρυνθεί από δαπάνες για απαλλοτρίωση κοινόχρηστων χώρων και έργων υποδομής, αφού αυτές υπερκαλύπτονται σήμερα από την εισφορά σε γη και χρήμα, από τους ιδιοκτήτες των εντασσόμενων γεωτεμαχίων. Αρκεί βέβαια να στελεχωθεί επαρκώς η Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου. Από δε το χαρακτηρισμό νέων περιοχών ΠΕΡΠΟ θα αποκομίσει μόνο οφέλη, χωρίς να έχει κόστος. Οι μόνοι που ζημιώνονται, δεν είναι τόσο οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην πόλη και σε περιοχές ΠΕΡΠΟ -όχι βέβαια τα μέλη συνεταιρισμών-, όσο οι κερδοσκόποι της κτηματαγοράς.
Είμαστε πεπεισμένοι, ότι η παρούσα δημοτική αρχή έχει επίγνωση, του ότι πρόκειται περί μιας άκρως σοβαρής πολιτικής απόφασης, η οποία θα περιβληθεί με την ισχύ νόμου και θα σημαδέψει την πόλη μας για πολλές δεκαετίες, Αλλά και ότι αυτή φέρει ακέραια την ευθύνη για την αστοχία της πρόβλεψης και όχι οι μελετητές. Ευελπιστούμε και θέλουμε να πιστεύουμε, ότι έχει την πολιτική βούληση και φιλοδοξία να αφήσει έργο πνοής, για το οποίο θα μνημονεύεται στις επόμενες γενιές για την διορατικότητα και την αποφασιστικότητα της.
