Υψηλότατη φορολογική επιβάρυνση του Πολυτεχνείου από την επικείμενη μίσθωση στον Λόφο Καστέλι, διαπιστώνει μελέτη που καταρρίπτει έναν ακόμη “μύθο” των υποστηρικτών της ξενοδοχοποίησης των ιστορικών κτηρίων.
Τη σχετική μελέτη υπογράφουν ο Κωνσταντίνος Αρτ. Σταυρουλάκης, οικονομολόγος Ανώτ. Βιομηχ. Σχολής Θεσ/κης, πρόεδρος του Συλλόγου Λογιστών – Φοροτεχνικών Ν. Χανίων και ο Ανδρέας Γεωρ. Τσιριντουλάκης, οικονομολόγος Ανώτ. Σχολής Οικονομ. & Εμπορικών Επιστημών (ΑΣΟΕΕ), Μέλος του Δ/Σ του Οικονομικού Επιμελητηρίου Δυτικής Κρήτης, εκπρόσωπος της «Κίνησης Οικονομολόγων Δυτικής Κρήτης -«Αλλιώς»
Αναλυτικά στη μελέτη τους αναφέρουν:
Η επένδυση του Πολυτεχνείου στον Λόφο Καστέλι έχει ιδιαίτερη φορολογική μεταχείριση καθ’ ότι είναι βέβαιες δύο μορφές φορολογίας και ελλοχεύει και τρίτη. Το σύνολο των φορολογιών αυτών είναι υπέρογκο και αποτελεί σημαντικός ανασταλτικός λόγος για την υλοποίηση της επένδυσης αυτής.
Αναλυτικότερα:
Α’ Πεδίο: Φορολογία εισπραττόμενων ενοικίων του υφιστάμενου χώρου:
Σύμφωνα με τον Κώδικά Φορολογίας εισοδήματος (Ν.4172/2013) στο άρθρο 461 απαλλάσσονται οι Φορείς Γενικής Κυβέρνησης2 από την φορολογία των πάσης φύσεως εσόδων εκτός όμως αυτών που προέρχονται από «Κεφάλαιο» Στην φορολογία του Κεφαλαίου είναι τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων. Συνεπώς ενώ όλα τα άλλα έσοδα του Πολυτεχνείου απαλλάσσονται του φόρου αυτό δεν συμβαίνει με τα ενοίκια που θα αποκτήσει. Το ύψος της φορολογίας των ενοικίων αυτών είναι 24%. Υπάρχει και χαρτόσημο ύψους 3,6% αλλά έχει συμφωνηθεί στην σύμβαση μίσθωσης να βαρύνει τον μισθωτή. Συνεπώς χωρίς το χαρτόσημο σταθμίζοντας όμως και την αφαίρεση των εξόδων (αφού ο φόρος επιβάλλεται στα κέρδη και όχι στον τζίρο) τελικά το κόστος του φόρου φτάνει στο 22,85% επί των μισθωμάτων.3
Β’ Πεδίο: Φορολογία ακινήτων (ΕΝΦΙΑ):
Το κόστος φορολογίας εξ αιτίας της επένδυσης αυτής, δεν σταματάει στην προαναφερόμενη περίπτωση αλλά αυξάνεται από ένα επιπλέον πεδίο φορολόγησης: Αυτό του ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα τα μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα απαλλάσσονται πλήρως από την επιβολή ΕΝΦΙΑ αν τα ακίνητα αυτά ιδιοχρησιμοποιούνται4. Αν όμως δεν ιδιοχρησιμοποιούνται (αλλά π.χ. τα νοικιάζουν) τότε δεν έχουν την απαλλαγή και επιβάλλεται σε αυτά ΕΝΦΙΑ, στο σύνολο της αξίας της μισθωμένης ακίνητης περιουσίας και μάλιστα όχι στην αντικειμενική τους αξία αλλά στην … εμπορική όπως αυτή έχει προσδιοριστεί από τους συντελεστές υπολογισμού του Φόρου ΕΝΦΙΑ !! Ο φόρος που αναλογεί είναι περίπου (αναλογικά) 3,7% επί των εσόδων από τα μισθώματα.
Γ’ Πεδίο: Φορολογία κέρδους από τις βελτιώσεις που παραμένουν σε όφελος του ακινήτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης
Σε αυτό το πεδίο υπάρχουν αρκετές ιδιαιτερότητες και ελλοχεύει υψηλή φορολόγηση.
Το σκεπτικό του φόρου της υπεραξίας, την οποία καρπώνεται το Πολυτεχνείο, είναι ότι οι βελτιώσεις που θα κάνει ο μισθωτής (με δικά του έξοδα) στο μίσθιο θα παραμείνουν σε όφελος του ακινήτου άρα και σε όφελος του ιδιοκτήτη του (Πολυτεχνείο) κατά την λήξη ή την διακοπή της μισθωτικής σχέσης. Εφόσον αυτό προβλέπεται του μισθωτηρίου συμβολαίου μεταξύ της Εταιρείας Διαχείρισης της Ακίνητης Περιουσίας του Πολυτεχνείου και του μισθωτή Ξενοδόχου (βλ στην παράγραφο 6.7 και στην παράγραφο 9.1 αυτού) σημαίνει ότι προκύπτει φορολογητέα υπεραξία της οποίας ο φόρος θα αποδοθεί κατά την λύση της μίσθωσης5. Αν υποτεθεί ότι η υπεραξία (σ.σ. υπεραξία = διαφορά αξίας ακινήτου όπως είναι τώρα και όπως θα παραδοθεί τότε) από τα 18.000.0006 της επένδυσης θα είναι μόνο 5.000.000 τότε ο φόρος υπεραξίας θα είναι 24%7 επί της υπεραξίας αυτής δηλαδή 1.200.000 ευρώ φόρος ! Αυτό το κόστος αν το ανάγουμε στην ελεγχόμενη 25ετία θα οδηγήσει σε επιπλέον επιβάρυνση φόρου ύψους 13,47% επί των εσόδων από τα μισθώματα8.
Επίλογος: Οι φορολογικές επιβαρύνσεις ανά έτος από το Α’, Β’ και Γ’ πεδίο, όπως αυτά περιγράφηκαν προηγουμένως φτάνει στο 40,02% των εσόδων από τα μισθώματα !! Θα πρέπει επίσης να αναλογιστούμε ότι δεν γίνεται να μην υπάρξουν και λειτουργικά έξοδα διαχείρισης της όλης υπόθεσης (μισθοί, λογιστική και νομική υποστήριξη κτλ). Αν βάλουμε ένα ελάχιστο 800 τον μήνα για όλα βάζουμε άλλο ένα «μείον» 2,69% επί των εσόδων από τα μισθώματα, φτάνοντας σε μια απώλεια ύψους 42,71 % των μισθωμάτων, κοντά στα μισά.
Περεταίρω στο κόστος μιας επένδυσης θα πρέπει να συμπεριλαμβάνονται και ποιοτικά στοιχεία τα οποία πρέπει να αποτιμηθούν αριθμητικά. Για παράδειγμα η μείωση της δημοτικότητας του Πολυτεχνείου στους κατοίκους του Νομού Χανίων αποτελεί κόστος για το Πολυτεχνείο που πρέπει να αποτιμηθεί; Η ιδιόχρηση των ακινήτων αυτών όταν δεν έχουν αυτό το φορολογικό βάρος (διότι είπαμε ότι τα υπόλοιπα εισοδήματα είναι αφορολόγητα) μήπως είναι πιο κερδοφόρα έστω και με πολύ μικρότερα έσοδα ; κ.τ.λ.
Τέλος, αν δούμε το θέμα όχι από την πλευρά του κόστους αλλά της ρευστότητας, τότε, η εφάπαξ βεβαίωση του συνολικού φόρου υπεραξίας, στο 25ο έτος (στους υπολογισμούς μας 1,2 εκ. ευρώ, βλέπε Γ’ πεδίο) θα βρει τότε το πολυτεχνείο σε άνεση ρευστότητας ή τα ως τότε κέρδη θα έχουν χρησιμοποιηθεί για εκπαιδευτικούς σκοπούς και το Πολυτεχνείο ξαφνικά θα βρεθεί σε έναν ασφυκτικό κλοιό φορολογικών υποχρεώσεων;
1. ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 4172 (ΦΕΚ Α’ 167/23-07-2013) (…) Άρθρο 46 και Πολ.1044/10-2-2015 όπου αναφέρεται : «Περαιτέρω, για τους λοιπούς φορείς γενικής κυβέρνησης που περιλαμβάνονται στο ως άνω Μητρώο Φορέων Γενικής Κυβέρνησης της ΕΛΣΤΑΤ, με τις διατάξεις του κοινοποιούμενου νόμου ορίζεται ρητά ότι αυτοί απαλλάσσονται από το φόρο εισοδήματος, με εξαίρεση τα εισοδήματά τους από κεφάλαιο και υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου, ήτοι τα εισοδήματα από μερίσματα, τόκους, δικαιώματα, ακίνητη περιουσία, υπεραξία από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας και τίτλων των άρθρων 36, 37, 38, 39, 41 και 42 του ν. 4172/2013, αντίστοιχα, τα οποία φορολογούνται με βάση τις κείμενες διατάξεις. Εξαίρεση αποτελούν οι κεφαλαιουχικές εταιρίες (Α.Ε., Ε.Π.Ε., κ.λπ.) που περιλαμβάνονται στο πιο πάνω Μητρώο, οι οποίες φορολογούνται για τα κάθε είδους εισοδήματά τους (όχι μόνο για αυτά από κεφάλαιο ή υπεραξία από μεταβίβαση κεφαλαίου) σύμφωνα με τις ισχύουσες φορολογικές διατάξεις που εφαρμόζονται και στις λοιπές κεφαλαιουχικές εταιρείες. Τα αναφερόμενα πιο πάνω για τις κεφαλαιουχικές εταιρείες δεν έχουν εφαρμογή για αυτές που περιλαμβάνονται στο Μητρώο Φορέων Γενικής Κυβέρνησης και στις οποίες συμμετέχει άμεσα ή έμμεσα το κράτος ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%). Οι εν λόγω εταιρείες φορολογούνται μόνο για τα εισοδήματά τους από κεφάλαιο και υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου και απαλλάσσονται από το φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων για τα λοιπά εισοδήματα που τυχόν αποκτούν.
2. Στους Φορείς Γενικής Κυβέρνησης ανήκουν σύμφωνα με το Μητρώο Γενικής Κυβέρνησης το Πολυτεχνείο Κρήτης αλλά και η «Εταιρεία Αξιοποίησης & Διαχείρισης της Περιουσίας του Τεχν. Πάρκου του Πολυτεχνείου Κρήτης Α.Ε.» Στο θεσμικό Τομέα S13 κατέχουν την θέση υπ αρ 1576 και 981 αντίστοιχα. Στον θεσμικό Τομέα S1311 (Νομικά Πρόσωπα Κεντρικής Κυβέρνησης και Δημόσιες Επιχειρήσεις) κατέχουν την θέση υπ αρ 392 και 245 αντίστοιχα (Ενημέρωση Ιούνιος 2019)
Πηγή: https://www.statistics.gr/el/statistics/-/publication/SEL08/- )
3. Υπό προϋποθέσεις η Εταιρεία Αξιοποίησης της περιουσίας του Πολυτεχνείου η οποία παρεμπιπτόντως είναι Ανώνυμη Εταιρεία (ΝΠΙΔ) δεν έχει φόρο μερισμάτων 5% κατά την απόδοση των κερδών της στον μοναδικό της μέτοχο (σ.σ. το Πολυτεχνείο). Οι υπολογισμοί λοιπόν δεν συμπεριλαμβάνουν αυτόν τον φόρο αν και με προϋποθέσεις μπορεί να επιβληθεί.
4. ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 4223/2013/ (ΦΕΚ Α’ 287/31-12-2013) Άρθρο 3. Απαλλαγές από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. Απαλλάσσονται από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. τα δικαιώματα στα ακίνητα που ανήκουν:
α) (…) β) Σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου (Ν.Π.Δ.Δ.), νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου (Ν.Π.Ι.Δ.), που εντάσσονται στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και σε Ο.Τ.Α. και ιδιοχρησιμοποιούνται ή παραχωρούνται δωρεάν στο Δημόσιο ή χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τις ανάγκες της δημόσιας υγείας. Οι ανώνυμες εταιρείες της Γενικής Κυβέρνησης, με την επιφύλαξη της προηγούμενης περίπτωσης, δεν απαλλάσσονται από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
5. Η φορολογία αυτή (σ.σ. υπεραξίας ακινήτων) υπήρξε για πολλά χρόνια και υπάρχει και τώρα. Δεν θα πρέπει να μπερδευτούμε με την ειδική φορολογική συνθήκη που διανύουμε λίγα χρόνια τώρα με την απαλλαγή της δια της κατ’ έτος παράτασης.
6. Σίγουρα θα υπάρξει και περεταίρω των 18.000.000 επένδυση καθ’ ότιν η παλαιότητα της θα οδηγήσει στην ανάγκη νέας.
7. Ως νομικό πρόσωπο φορολογείται με τον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων ο οποίος τώρα είναι 24% Τότε μπορεί να είναι και μικρότερος αλλά και πολύ μεγαλύτερος.
8. Δίδεται δικαίωμα αποσβέσεων στην εταιρεία αλλά μετά την 25ετιία (μετά την λήξη των συμβάσεων) και με ποσοστό 4% άρα θα γίνεται απόσβεση 4% ετησίως επί της υπεραξίας από το 25ο έτος έως το 50ο έτος. Ας επικεντρωθούμε όμως στον έλεγχο της 25ετίας και να μην ξεφύγουμε σε τέτοιο μακρύ χρονικό εύρος.
Εν αναμονή της επίσκεψης Πομπέο στα Χανιά, Παρασκευάς Περάκης και Γιώργος Ουντράκης αναρωτιούνται αν υπάρχει ξενοδοχείο που μπορεί να τον φιλοξενήσει στην πόλη μας.
